Jak mieszkanie stało się luksusem

Aleksandra Suława: - Gdzie mieszkasz?

Dorota Leśniak-Rychlak: - Całe życie w bloku. Najpierw było dzieciństwo przy ul. Altanowej w Krakowie, a potem "dorosłe" mieszkania na Starych Dębnikach: pierwsze jednopokojowe, kupione za oszczędności, potem drugie, większe, też bez kredytu, za to już z pożyczką od rodziny, aż wreszcie, kiedy dzieci podrosły i w dotychczasowym lokum przestaliśmy się mieścić, trzecie - w nowym apartamentowcu. Tym razem już z długiem w banku.

Dobrze usłyszałam: dwa mieszkania bez kredytu? Skąd takie rarytasy?

 - Długo udawało mi się omijać pokoleniowe doświadczenie w postaci hipoteki. Większość moich równolatków na początku lat 2000 brała kredyt na 30-40 lat, kupowała działki pod miastem i budowała dom. Kto nie miał na dom albo nie chciał oddalać się od centrum, za pożyczone pieniądze nabywał mieszkanie na nowym osiedlu. Ja nie czułam potrzeby mieszkania w nowym budownictwie i z mężem szukaliśmy lokum na rynku wtórnym. Pewnie też byłam dość uprzywilejowana: pochodzę z Krakowa, miałam niewielki spadek po babci, a mąż oszczędności z pracy za granicą. Patrzyłam natomiast z zaskoczeniem, jak w wyniku przemian ekonomicznych  miasto rozwarstwia się przestrzennie. Razem z grupą znajomych badaczy architektury założyliśmy fundację Instytut Architektury, i zaczęliśmy zastanawiać się, co się dzieje, najpierw z powszechnymi ogrodzeniami - o co chodzi z tą koniecznością podkreślania prestiżu, a potem z naszymi finansami - jak bardzo jesteśmy w stanie się zadłużyć, żeby ten prestiż osiągnąć.

Jakieś wnioski?

 - To nie będą wyłącznie moje wnioski, bo nad tym tematem z czasem zaczęło pochylać się coraz więcej badaczy. W ich pracach wybrzmiewał jeden, wspólny wątek: w transformacji ustrojowej pojawiła się mocna potrzeba wykreowania klasy średniej - klasy ludzi, którzy posiadają, nawet jeśli jest to posiadanie na kredyt. Na tę potrzebę nałożyła się sfera marzeń, napędzanych amerykańskimi serialami, z "Dynastią" na czele. Zapragnęliśmy domu - dworku, na przedmieściu, z dużym ogrodem, strzyżonym trawnikiem i piaskownicą dla dzieci. Wyprowadzenie się z bloku do jednorodzinnego domu, stało się czymś w rodzaju rytuału przejścia, wyraźnym, wręcz namacalnym dowodem na to, że komuś udało się w życiu. Zanim było nas stać na dom, w latach 90.  dominującym symbolem statusu był samochód...

Samochód można było wygrać w każdym teleturnieju. Rozsuwała się kurtyna, a za kurtyną, wśród złotego konfetti, ukazywało się błyszczące cacko.

 - Był jeszcze minisymbol, w postaci sprzętu AGD. Dom jednak przebił wszystko, bo oprócz potrzeby prestiżu zaspokajał też potrzebę bezpieczeństwa. To były przecież  nieprzewidywalne lata 90: osiedlowe gangi, mafia, wybuchające pizzerie... Brak porządku zapewnianego przez państwo, narracja na temat indywidualnej odpowiedzialności oraz wagi prywatnej własności, przemodelowały stosunki społeczne. Pojawiło się przekonanie, że w domu czy w osiedlu można  kupić sobie bezpieczeństwo, którego państwo nie było w stanie zapewnić.

Na to, jak się domyślam, nakładało się przekonanie, że każdy jest kowalem własnego losu, a kto umie liczyć, liczy na siebie.

 - "Jesteśmy wreszcie we własnym domu", wałęsowskie "weźmy sprawy we własne ręce" ... Tu można przytoczyć cały katalog polskich przysłów, które szły w sukurs rodzącemu się w latach 90. neoliberalnemu porządkowi. Dom czy mieszkanie, oprócz tego, że stanowiło dowód prestiżu i gwarancję bezpieczeństwa, z czasem zyskało jeszcze jedną funkcję: stało się inwestycją. Najważniejszą narracją w reklamach  budownictwa ostatniej dekady nie było już zapewnienie mieszkań w zieleni, ale zysk, który można uzyskać z nieruchomości. Na profity liczyli nie tylko indywidualni nabywcy,  ale przede wszystkim inwestorzy, deweloperzy, bankierzy. A sytuacja stawała i staje się coraz bardziej problematyczna..

To znaczy?

 - Jeśli ekonomia jest głównym czynnikiem kształtującym przestrzeń, logika ludzkiego życia schodzi na drugi plan. Sprawy takie jak światło, przestrzeń, zieleń, powietrze, transport publiczny, dostęp do przedszkola i szkoły stają się drugorzędne.

70. proc. Polaków chce mieszkać w domu jednorodzinnym. Na kolejnych pozycjach w rankingu marzeń są: domki szeregowe i mieszkania na nowym, grodzonym osiedlu. Tego chcemy. A co dostajemy?

 - Całą listę problemów, które towarzyszą tym wymarzonym domom i mieszkaniom. Nabywcy domów na przedmieściach często są zaskoczeni tym, jak dużą pozycję w ich budżecie zaczyna zajmować benzyna, ogrzewanie, prąd, remonty oraz tym, ile czasu realnie spędzają każdego dnia w samochodzie. Zimą zaskakuje ich smog. Dzieci zaś wyrastają z huśtawki i piaskownicy, potrzebują za to szkoły i miasta. Mieszkańcy przedmieść dziwią się też, że nagle za oknami ich sypialni, która przecież miała być "z widokiem na zieleń", wyrastają kolejne rzędy bloków.

To może już lepiej mieszkać w bloku? Przynajmniej człowiek nie wydaje na benzynę...

 - Nowobudowane osiedla mają własne bolączki. Część powstaje pod programy państwowe, a wszystkie są precyzyjnymi maszynkami do osiągania zysku. Powierzchnię i układ mieszkań dyktuje popyt i programy kredytowe państwa. Najwięcej sprzedaje się, a więc i buduje, mieszkań 45-50 metrowych. Z przestrzeni, która zostanie, wykrawa się większe, 80-100 metrowe lokale, o planie, jak to mówią projektanci, "całkowicie wynikowym". Tak rodzą się ciemne kuchnie, nieustawne salony, długie korytarze i ciasne sypialnie. Ciemne bywają nie tylko kuchnie (pomyślane jako aneksy do salonów), ale i całe mieszkania: przepisy określają co prawda minimum światła, które musi wpadać do danego lokalu, ale deweloperzy sprytnie te zasady naciągają. 

 - Kolejne niemiłe niespodzianki czekają mieszkańców na zewnątrz: inwestorzy, reklamując osiedle jako "parkowe", mają zwykle na myśli osiedle w miejscu parku, który został wycięty pod budowę. Choć na wizualizacjach teren tonie w zieleni, w praktyce w wielu miejscach drzewa nigdy nie urosną - ziemia, w której mogłyby zapuścić korzenie, została usunięta podczas budowy podziemnego parkingu. Zieleń projektowana w takich osiedlach nie jest użytkowym ogrodem, raczej tworzy obrazek, kompozycję pielęgnowaną, ale wyłączoną z przebywania. Trudno sprzedawalnym mieszkaniom na parterze dodaje się mikroogródki, też szczelnie odgradzane.

Lokatorzy nie zauważają tych wad? Czy stosują metodę, jak to mówią psychologowie "słodkich cytryn" - wmawiają sobie, że to co przykre, w rzeczywistości jest przyjemne.

 - Skłaniałabym się ku słodkim cytrynom i to bazując na własnym przykładzie. Pamiętam, że gdy powstawał budynek, w którym teraz mieszkam, mówiłam sobie: nigdy w życiu nie wprowadzę się do takiego apartamentowca. Wyobrażałam sobie naszą rodzinę w kamienicy z lat 30. albo bloku z lat 50., z wysokimi sufitami i oryginalną stolarką okienną. A teraz? Zamiast wysokiego sufitu czy dużych okien, mam bramę, panie konsjerżki i ogród tylko do oglądania, ale za to cieszę się, że z tego metrażu udało się wykroić trzy dziuple dla dzieci, nieocenione dla zdrowia psychicznego w czasie pandemii. Swoją drogą w czasie lockdownu ponad połowa mieszkań w tym budynku stała pusta. To pokazuje, co nowe osiedla - a właściwie kapitał -  robią z więziami społecznymi.

Nie robią ich.

 - Aż tak radykalna bym nie była, pewne więzi się tworzą. To, co mnie martwi, to zaszczepiany kolejnym pokoleniom indywidualizm. Nowe osiedla są zasiedlane przez osoby o podobnym statusie materialnym, wieku, ambicjach. Dzieci, które wychowują się w takim miejscu i są wysyłane do prywatnych szkół, mogą mieć niewiele okazji do spotkania kogoś, kto realizuje inny model życia. Widzą swoich rodziców, którzy osiągnęli materialny sukces, a teraz płacą i wymagają, często podkreślając osobistą odpowiedzialność. Zdarza się, że grodzą place zabaw, żeby nie skorzystały z nich dzieci z innego osiedla i faktycznie wierzą w dyscyplinującą rolę designu i porządku. Koncentracja na sobie i swoich potrzebach może być przekazywana kolejnej generacji, utrwalając przekonanie, że wszystko, każdy element życia, każdy sukces i każda porażka, jest wyłącznie konsekwencją indywidualnych wyborów. Tym samym nie uczymy się solidarności i odpowiedzialności za innych, być może mniej uprzywilejowanych.

Skoro jesteśmy przy wyborach. Kto w Polsce może pozwolić sobie na naprawdę swobodny wybór miejsca, w którym żyje?

 - Nie znam badań i statystyk, ale jestem przekonana, że nieliczni. Głównie celebryci rozpalający naszą wyobraźnię zdjęciami 500-metrowych rezydencji na wielkich działkach, których posiadanie z punktu widzenia ekologii jest co najmniej mało odpowiedzialnym wyborem. Pozostali, głównie młodzi, chcący uniezależnić się od rodziców, nie mają wyboru: biorą kredyt (o ile ich na to stać) i na ten kredyt kupują niekoniecznie to, co im się podoba, ale to, co jest osiągalne.  Decyzja o zakupie domu czy mieszkania, choć na pozór jest indywidualnym wyborem, rozpatrywana w skali całego kraju, ujawnia związek z niewidocznym systemem. Rynek, który wydaje się przezroczysty, kształtuje środowisko życia w swojej neoliberalnej logice, często nie pozostawiając nam wielkiego wyboru.

Stary system, z książeczkami mieszkaniowymi, przydziałami i wieloletnim oczekiwaniem na klucze, skończył się w 1989 roku. Ktoś miał wtedy pomysł, czym go zastąpić?

 - Miał i to niejeden. Tanie, dostępne mieszkania, pojawiły się już w postulatach sierpniowych. Podczas prac przy Okrągłym Stole również próbowano uregulować tę kwestię, nawet precyzyjnie określono, ile mieszkań powinno zapewnić państwo, a ile prywatni inwestorzy. Dość szybko jednak stwierdzono, że problem zorganizowania sobie miejsca do życia, można zrzucić na obywateli. Pojawiła się - zbiegająca się z upodobaniami Polaków, o których wcześniej rozmawiałyśmy - promocja posiadana domu jednorodzinnego. Na rynku zaczęli działać pierwsi deweloperzy, a wejście do Unii sprawiło, że kredyty hipoteczne stały się powszechnie dostępne. Pomocą dla gorzej sytuowanych miały być programy: Rodzina na Swoim, a potem Mieszkanie dla Młodych.

Zadziałały? Nie zadziałały?

 - W pewnym stopniu zadziałały: zbudowano lokale, w których zamieszkali ludzie, więc jakaś część głodu mieszkaniowego została zaspokojona. Problem polegał na czymś innym: dopłaty w znacznym stopniu szły do kieszeni banków i deweloperów, których oferta zaczęła być układana "pod program". To miały być tanie mieszkania, deweloper budował wiec w gorszej lokalizacji i z tańszych materiałów, żeby załapać się na kryteria programu. Chętnych nie brakowało, mieszkań budowano wobec tego coraz więcej, coraz gorszej jakości i w kiepskich lokalizacjach. W efekcie ci, którzy jako pierwsi skorzystali z programu, otrzymywali lokal dużo lepszej jakości niż osoby, które korzystały z niego w ostatnich latach.

Teraz mamy program Mieszkanie Plus i powtórzę pytanie: działa? Nie działa?

 - Chociaż idea tego programu wydaje się słuszna - tanie mieszkania na wynajem, od początku towarzyszyło mu sporo kontrowersji: inwestycje są realizowane z ominięciem planów miejscowych - tzw. Lex deweloper, a liczba zapowiadanych mieszkań jest znacznie niższa niż zbudowanych. Jednak moim zdaniem największym problemem jest to, że znów zaczyna się mówić o dojściu do własności. To, co było zapowiadane jako mieszkania na wynajem, teraz wydaje się zmieniać w lokale do wykupu.

A co jest złego w posiadaniu? Jak tłumaczyła Margaret Thatcher londyńczykom: wy trochę zaciśniecie pasa, ale wasze dzieci będą miały już mieszkania na własność, nie będą musiały oszczędzać, zainwestują pieniądze w coś innego i w perspektywie kilkudziesięciu lat, wasza rodzina stanie się bogatsza.

 - Tak mówiono, tyle że stało się inaczej. Efekt był taki, że ci którzy mieli niskie dochody, sprzedali swoje wykupione wcześniej mieszkania. Centrum miasta znów stało się przestrzenią dla bogatych, a ubodzy zostali wypchnięci na obrzeża miasta.

Mieszkanie to inwestycja, ale dla zamożnych?

 - Dzisiaj mieszkania stały się lokatą międzynarodowego kapitału. Paradoksem jest, że często nie są to nawet lokale przeznaczane na długo, czy krótko terminowy wynajem. One po prostu stoją. Niezamieszkane, zamknięte, czekają, aż nabiorą wartości. Znajomy znajomej ma w Krakowie sto mieszkań. Efekt jest taki, że z jednej strony w centrum mamy mnóstwo pustostanów, a z drugiej ludzi, których nie stać na zakup jakiegokolwiek własnego M.

Skoro mowa o znajomych: moją koleżankę w teorii stać na kupno. Ma zdolność kredytową, mogłaby uzyskać środki na mieszkanie. Tyle, że kiedy już znajdzie jakiś lokal, kiedy spotka się z właścicielem, pada pytanie: a pani chce kupić na kredyt czy za gotówkę? Na kredyt? A, to dziękuję, ja mam kupca za gotówkę.

 - Zastanawiam się, skąd się bierze ta gotówka. Wydaje mi się, że w najbliższym czasie będzie jej jeszcze więcej. Idą niepewne czasy, ludzie wyciągają pieniądze z banków z powodu niskich stóp procentowych, lokując je w tym, co wydaje się stabilne.

Siedem lat temu za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie trzeba było zapłacić ok. 8 tys, w 2018 - 9 tys, w 2019 - 10 tys., w tym roku - 11 tys. Długo tak jeszcze?

 - Nie wiem. Mówi się, że jakieś tąpnięcie może przyjść z załamaniem rynku krótkoterminowego najmu nieuniknionym w pademii, ale na razie branża nie notuje spadków. Beton się leje, budowy pracują pełną parą.

To zapytam inaczej: 11 tys., za metr kwadratowy niewielkiego mieszkania na parterze bloku, ulokowanego na obrzeżach miasta. Taki lokal jest wart swojej ceny?

 - Obawiam się, że nowobudowane mieszkania szybciej stracą na wartości niż te na PRL-owskich osiedlach. Swój prestiżowy wizerunek zawdzięczają materiałom i modnym detalom, które  szybko się starzeją i po kilku latach tracą elegancki wygląd. Pokazywane na wizualizacjach ogrody i zielone tarasy w wielu przypadkach pewnie nigdy nie powstaną. Obawiam się, że współczesne osiedla, mimo wind, ogrodzeń i szlabanów, są o wiele bardziej podatne na degradację niż te, budowane przed transformacją właśnie z uwagi na szczelne zabudowywanie działek.

 - Jest jeszcze jedna kwestia: zdaniem Towarzystwa Urbanistów Polskich, w tej chwili, dzięki odrolnianiu działek, mamy zabezpieczone tereny pod budowę 60, albo nawet 80 mln mieszkań. Pod zastaw tych gruntów, w teorii bardzo atrakcyjnych, bo przecież mają na nich stanąć bloki, wzięte są kredyty, finansujące aktualne i ukończone już budowy. Tymczasem demografia jest nieubłagana: do 2050 roku populacja Polski ma skurczyć się o 6 mln osób, wiec wspomniane 60 czy 80 mln mieszkań pewnie nigdy nikomu nie będzie potrzebne. Grunty, stanowiące zabezpieczenie dla kredytów, szybko stracą na wartości.

I co się stanie?

 - O to trzeba by zapytać ekonomistów, mówi się jednak o bańce na rynku nieruchomości. O tym, że rodzaj fikcji, na której oparty jest rynek mieszkaniowy, przestanie się spinać.

 - Ten temat zawiera w sobie jeszcze jeden wątek: dopłaty do rat kredytu, realizowane w ramach Rodziny na Swoim, miały obowiązywać przez pierwsze osiem lat spłaty zadłużenia. Dla wielu beneficjentów programu ten okres kończy się właśnie teraz, a analitycy prognozują, że raty mogą być wyższe o 30-40 proc. Jeśli te większe wydatki nałożą się np. na spowodowaną pandemią utratę pracy, wiele osób może znaleźć się w dramatycznej sytuacji.

Mówi się, że to eksperyment społeczny: nigdy tak wielu ludzi w Polsce nie było zadłużonych na tak duże kwoty i na tak długi czas.

 - Badają to antropolodzy i dochodzą do całkiem ciekawych wniosków. W PRL mieliśmy do czynienia ze stłoczeniem i bardzo długim czasem oczekiwania na mieszkanie. Teraz zyskujemy nieco większą przestrzeń w o wiele krótszym czasie, ale ceną za komfort jest fundamentalna niepewność, którą zgrabnie zilustrował Pablopavo, mówiąc, że polską klasę średnią od bezdomności dzielą dwie raty kredytu. Zresztą, komfort też bywa dyskusyjny: są rodziny, które tak wiele kosztuje spłata rat długu, że nie stać ich już na wykończenie lokalu i latami mieszkają np. na surowym betonie.

Nie ma wyjścia poza ten dewelopersko - kredytowy system?

 - Podejmuje się takie próby. Niedawno Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze przedstawiło koncepcję, w której ludzie sami są deweloperami swoich mieszkań. Organizują spółdzielnie mieszkaniowe, wykupują grunty, decydują o tym, jak ich przyszłe lokale będą wyglądały.

Coś takiego może funkcjonować w rynkowej rzeczywistości?

 - Nie ma co się łudzić: będzie trudno. W numerze "Nowa nadzieja" "Autoportretu" na początku 2020 roku opublikowaliśmy  swego rodzaju dziennik frustracji architekta. Jego autor, Aleksander Krajewski, pisał o tym, jak kiedyś, pracując u  znanego architekta, przesuwał i zwężał ściany w projekcie, żeby uzyskać większą tzw. powierzchnię użytkową mieszkania (PUM). W wyniku tych manewrów deweloperowi udało się zarobić jakieś 350 tys. więcej na inwestycji, ale on sam stwierdził, że  nigdy nie zamieszka w takim miejscu. Skrzyknął kilku znajomych, mieli kupić ziemię i budować eko-domy z materiałów odnawialnych. Nic takiego się nie stało, młodzieńcza energia się wyczerpała, każdy poszedł w swoją stronę. Może gdyby tego rodzaju inicjatywy miały wsparcie ze strony państwa, czy miasta, udawałoby się je realizować.

To na koniec scenariusz z fantastyki rodem: ceny nieustannie rosną, nastroje społeczne gęstnieją, wreszcie ludzie wychodzą na ulice, domagając się tanich mieszkań...

 - Nie wiem czy taka wizja mogłaby wyjść poza fantastykę. Hasło polityki mieszkaniowej nie jest chyba dość nośne, choć dotyczy wszystkich. Ostatnie miesiące pokazały, że ludzie uruchamiają się raczej w kontekście wojen ideologicznych, a nie warunków życia.

Gdyby jednak doszło do upadku obecnego modelu i pojawiła się możliwość zbudowania polityki mieszkaniowej od nowa, co byś zaproponowała?

 - Kilka rzeczy. Na przykład projektowanie miast 15-minutowych, w których w ciągu kwadransa można dotrzeć do sklepu, szkoły, miejsca spotkań, czy parku ( nic nowego - realizowały to już osiedla w PRL). W istniejących już budynkach warto byłoby - co brzmi całkiem utopijnie - poprawić układy mieszkań, nowe zaś planować w racjonalny sposób. Poza tym: budować z lokalnych, możliwie naturalnych materiałów, zrezygnować z płotów, szlabanów i innego rodzaju ogrodzeń, wpuścić światło do mieszkań. Sadzić drzewa, opodatkować kolejne mieszkania (w których nie zamieszkują właściciele), zatrzymać spekulację funduszy hedgingowych, kształtujących popyt. Inwestycje lokować w miejscach z transportem publicznym, i planować sieć alternatywną dla indywidualnego transportu. Miasta powinny też wykupywać tereny pod parki. Przede wszystkim jednak postulowałabym uznanie dobra mieszkańców za priorytet. Nie dajmy sobie wmówić, że substandard, który próbuje nam się oferować, jest normą.

Dorota Leśniak-Rychlak: historyczka sztuki i architektka. Redaktorka naczelna kwartalnika "Autoportret. Pismo o dobrej przestrzeni", kuratorka wystaw architektonicznych, m.in.: “Za‑mieszkanie 2012. Miasto ogrodów, miasto ogrodzeń" w Muzeum Narodowym w Krakowie i “Impossible Objects" (Pawilon Polski na 14. Międzynarodowej Wystawie Architektury w Wenecji). Współzałożycielka i prezeska fundacji Instytut Architektury.