„Może się ugnie, ale przecież nie zawali”. Tak powstają polskie osiedla

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę.  Seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na pytania o jakość przestrzeni, w której żyjemy.***

Aleksandra Suława: My o deweloperach często myślimy źle. A jak oni myślą o nas?

Bartosz Józefiak: - Tak samo. W rozmowach używają określenia "patoklient" - dostarczasz takiemu dom, a on zamiast płacić i dziękować, ma pretensje i oczekiwania.

Może dlatego, że ów dom bywa, delikatnie mówiąc, rozczarowujący?

- Komfort, wygoda, estetyka to tematy, które głowy deweloperów zaprzątają w niewielkim stopniu. Kiedy przysłuchiwałem się wykładom i kuluarowym rozmowom podczas kongresu deweloperów, głównym tematem były pieniądze. Frazę "pamiętajcie państwo o dobru klienta", dodawało się półgębkiem, na końcu wystąpień.

- O odpowiedzialności branży rozmawiałem z Konradem Płochockim z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a on w swoich wypowiedziach próbował łączyć ogień z wodą. Mówił: "mamy ważną społeczną misję budowy mieszkań, należy nas szanować", po czym dodawał: "to jest biznes, tu się musi finansowo spinać".

Jestem daleka od bronienia deweloperów, ale jedno trzeba im oddać: nikt poza nimi nie chce wziąć na siebie trudu, ryzyka i odpowiedzialności związanych z mieszkaniówką. Jeśli realizują zadanie, którego nikt nie chce się podjąć, nic dziwnego, że czerpią z tego profity.

- Deweloperzy są rozpieszczonymi dziećmi systemu, ukształtowanego w latach 90. W pierwszej dekadzie III RP nie mieliśmy czasu i pieniędzy, żeby zajmować się mieszkaniówką, więc rządzący powiedzieli: "dobra, niech wolny rynek buduje mieszkania, my się nie wtrącamy". Na co przedsiębiorcy odpowiedzieli: "w porządku, jeśli wy administracyjnie idziecie nam na rękę, jeśli chcecie stawiać na ilość, a nie na jakość, w kampaniach móc powtarzać, ile to setek tysięcy mieszkań rocznie oddaje się w Polsce do użytku, to my jedziemy z tematem".

- Tak szczerze, to do polityków lat 90. nawet nie mam żalu. Zrobili głupotę, bo byli dziećmi swojego czasu. Żal mam do tych, którzy przyszli po nich, do władz ostatniej dekady, która podtrzymuje ten system uparcie powtarzając, że na inny nas nie stać. Bzdura, my naprawdę jesteśmy wystarczająco zamożnym krajem, by państwo mogło zabrać się za budowę mieszkań.

Jesteś pewny? W książce podajesz wyliczenia: metr kwadratowy działki poza centrum Warszawy: 2 tys. zł. Koszt zabudowy tego metra kwadratowego: 6 tys. zł. Architekci, geodeci, notariusze - tysiąc. Naprawdę nas stać?

- Wystarczy zsumować kwoty, które kolejne rządy dokładały do programów Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, kredyt dwa procent, kredyt zero procent. To są miliardy, które tak naprawdę szły na wsparcie deweloperów i banków, pompując bańkę na rynku nieruchomości. Tymczasem gdyby zainwestować te środki w budowę mieszkań, mogłyby powstać tysiące lokali. Mamy też wyliczenia pokazujące, że rozlewanie się miast, m.in. na skutek budowy deweloperskich osiedli na odrolnionych działkach, kosztuje nas rocznie 84 miliardy. Wreszcie - kiedy dojrzałe państwo potrzebuje na coś pieniędzy, podnosi podatki. Jeśli stać nas na różne podatkowe prezenty wyborcze, które rocznie sumują się w kolejne miliardy, jeśli stać nas na CPK, autostrady i setki innych inwestycji, to chyba stać nas też na zaspokojenie potrzeb 37 proc. Polaków, którzy żyją w przeludnionych mieszkaniach.

Albo Polaków z grupy 18-34 lata, których połowa wciąż mieszka z rodzicami.

- Patologią jest sytuacja, w której moja znajoma, dziewczyna pracująca w przedszkolu, musi wziąć kredyt na 30 lat, żeby mieć gdzie mieszkać. Albo taka, w której inni znajomi odetchnęli z ulgą, gdy zmarła babcia, bo odziedziczyli po niej mieszkanie. Albo przypadek dwójki ludzi, którzy byli parą przez lata, teraz się nienawidzą, związek wygasł, a oni wciąż mieszkają razem, bo nie mają dokąd się wyprowadzić. Każda z tych historii to mała, ludzka tragedia. Można byłoby im zapobiec, inwestując w publiczną mieszkaniówkę, ale się tego nie robi. Politycy nie tworzą skutecznych systemów, ludzie, nie widząc skutecznych systemów wolą pieniądze do ręki, a politycy, zauważając tę preferencję mówią: "skoro ludzie i tak wolą wsparcie finansowe, to po co mamy wymyślać jakieś systemy?"  To jest błędne koło.

- Napisałem książkę o patodeweloperce, ale wiesz, co zrobię, gdy uzyskam odpowiednią zdolność kredytową? Kupię mieszkanie. Bo to jest racjonalna rzecz do zrobienia w nieracjonalnym systemie.

Zobacz również: Te miejsca w mieście zna każda kobieta. Nocą budzą lęk

Rozłóżmy więc ten system na kawałki. Kto dziś zostaje deweloperem?

- Na rynku da się wyróżnić trzy główne grupy. Około 1/3 deweloperów to drobniaki, posiadające w portfolio kilka bloków, 1/3 to gracze na skalę wojewódzką, pozostali - duże firmy, czasem z wyłącznie polskim, a czasem z mieszanym kapitałem. Deweloperka ma opinię branży, w której można szybko i dużo zarobić, sporo jest więc debiutantów. Od celebrytów po pralnie brudnych pieniędzy, wszyscy idą w deweloperkę. Czasem udaje im się zbić majątek, a czasem zostają z rozgrzebanym blokiem, w który wpakowali oszczędności życia.

Grupa niejednorodna, ale cel jeden. Każdy chce zarobić, a żeby zarobić, trzeba ciąż koszty.

- Optymalizować - tak się w branży ładnie mówi.

Są optymalizacje widoczne gołym okiem: zmniejszanie metrażu, rezygnacja z terenów zielonych, dogęszczanie zabudowy. Ty jednak piszesz o tym, czego często dostrzec nie sposób. O oszczędnościach, ukrytych w konstrukcji domów.

- Pewien inżynier, nazwijmy go Łukasz, opowiadał mi tak: masz projekt, zaczynasz inwestycję, ale w pewnym momencie, wydarza się coś złego, np. ceny materiałów idą w górę, wykonawca zawali, zabrakło robotników, biuro sprzedaży dało ciała. Kosztorys, który od początku był robiony na kolanie, przestaje się spinać, więc przerażony szef firmy krzyczy: "kurde, Łukasz, tniemy! Tniemy wszystko". No więc zaczynasz ciąć -  balkony miały być szklane, będą prefabrykowane, do ocieplenia planowałeś wełnę mineralną, będzie styropian, pręty zbrojeniowe w projekcie są co 18 centymetrów, kładziesz co 20, strop się może ugnie, ale przecież nie zawali. Papę kładziesz najtańszą, tynk najtańszy, a na końcu zamiast cegły dajesz tapetę w kształcie cegły. Wizualnie podobna, a można zaoszczędzić.

"Może się ugnie, ale nie zawali". W książce opisujesz przypadek ze Stargardu: w nocy mieszkańców bloku zbudził huk, ściany ich mieszkań zaczęły pękać. Lokatorów ewakuowano, kilkanaście rodzin do dziś nie wróciło do swoich mieszkań.

- Ta historia to jest skrajność, tego rodzaju katastrofy budowlane w Polsce raczej się nie zdarzają. Nie zmienia to jednak faktu, że dyktat optymalizacji odbija się na komforcie życia mieszkańców. Cienkie ściany, przez które słychać rozmowy sąsiadów są codziennością. Tak samo jak wilgoć, popękane tynki, odpadające płytki. Często już na etapie budowy wiadomo, że za kilka lat w tym domu będą problemy. Znajomy wpuścił mnie kiedyś na budowę jednego z osiedli pod Warszawą, bloki wyrastały z ziemi, a my chodziliśmy po kostki w wodzie. Gdybyśmy weszli do szybu windy, wody byłoby po kolana. Pytam: "co z tym będzie", a on mi mówi: "stary, my to wszystko zalejemy betonem. Mieszkańcy tego nie zobaczą, zresztą, tu już i tak wszystko dawno sprzedane".

Podobno nie ma mieszkań niesprzedawalnych. A są działki "niezabudowywalne"?

- Pewnie są jakieś granice rozsądku i godności, ale rzeczywiście, można zabudować wiele. Świetnym przykładem jest wrocławskie osiedle Kozanów, zbudowane na terenach zalewowych. Podczas powodzi w 1997 roku woda sięgnęła tam drugiego piętra. Gdy opadła, obok zbudowano kolejne bloki. Kilkanaście lat później je również zalało. Fascynująca jest też historia Bliskiej Woli - warszawskiego osiedla, z uwagi na gęstość zabudowy zwanego Hongkongiem. Tam mieliśmy do czynienia z serią niezwykle korzystnych dla inwestora zbiegów okoliczności, pozwalających na postawienie mieszkaniowego giganta. Decyzje samorządów bywają tak kuriozalne, że gdybym miał czas i pieniądze, mógłbym pisać tylko o tym.

Nagłe zmiany planu miejscowego, domy rosnące na terenach pofabrycznych, osiedla złożone z ośmiu bloków, z których każdy realizowany jest jako osobna inwestycja, budowanie dróg i podciąganie infrastruktury z publicznych pieniędzy. Skąd ta słabość samorządów do deweloperki?

- Uważam, że jest to pokłosie szczerej wiary polityków w siłę wolnego rynku i sympatii do biznesu w ogóle. Do tego dochodzi kalkulacja - więcej terenów deweloperskich to więcej pieniędzy dla gminy. Poza tym, wiesz kto najwięcej zarabia na deweloperce?

Ten, kto sprzedaje ziemię pod budowę.

- Dokładnie. Sprzedajesz ojcowiznę, zarabiasz krocie, jesteś ustawiony. Zero wysiłku, czysty zysk. Jeśli jesteś wójtem gminy rolnej, na którą chrapkę mają deweloperzy, a ty powiesz im: "o nie, tu bloków nie będzie, będzie park, droga i teren zielony", to wiesz, co usłyszysz od swoich wyborców? "Gościu, ty się puknij w głowę ze swoją zrównoważoną gminą, my tu chcemy zarobić kasę. Zmieniaj plan miejscowy, uwalniaj tereny". Od urbanistów, którzy opracowują plany miejscowe słyszałem opowieści o wójtach, którzy na propozycję parków odpowiadali: "panie, jaki park? Dajemy mieszkaniówkę po korek, bo mnie na taczkach wywiozą".

W tym systemie budowlanych zależności są ci, którzy budują, ci którzy mieszkają, ale są i ci, którzy projektują. W tym roku na jedno miejsce na architekturze przypada ok. 11 kandydatów. Co byś im powiedział?

- Że jeśli nie mają rodziców-architektów to niech się przygotują, że pierwsze lata po dyplomie będą orką. Gówniane pieniądze zarabiane na gównianych umowach, przy realizacji gównianych projektów, które nie będą realizacją ich wizji, tylko dyktatu dewelopera. Będą do nich przychodzić panie z marketingu i mówić: "masz zaprojektować trzy pokoje na czterdziestu metrach". Albo: "do każdego mieszkania dodaj balkon". Albo: "zmniejsz meble, żeby pomieszczenia wydawały się większe". Niefunkcjonalne? Co z tego, jeśli dobrze wygląda na wizualizacji i dobrze się sprzedaje, to musisz tak zaprojektować. A jeśli zaprotestujesz, usłyszysz: "nie to nie, zatrudnimy kogoś innego".

- Architekt, który projektował Bliską Wolę, poważny człowiek z poważnej pracowni, mówił mi, że mieli jakiś pomysł na to osiedle, ale ich  koncept musiał spotkać się w pół drogi z wizją dewelopera. Jeśli osoba z dorobkiem nie może pozwolić sobie na konfrontację z deweloperem, to znaczy, że nikt nie może sobie na nią pozwolić. Pozycję negocjacyjną w tym układzie ma ten, kto ma kasę.

O kulisach pracy architekta wiesz z opowiadań, ale pracę na budowie poznałeś na własnej skórze, przy realizacji reportaży.  Wnioski?

- W pierwszej trójce zawodów, których nigdy nie chciałbym wykonywać jest szef małej firmy budowlanej. Liczba znanych mi historii, o tym, że ktoś się potknął, nie dowiózł, nie dogadał z inwestorem, nie dostał pieniędzy, skończył w sądzie, jest ogromna. Nie znam budowlańca, który powiedziałby: "moja kariera jest super w każdym aspekcie". Im mniejszy jesteś, tym bardziej cię dymają, przepraszam za język, ale innego słowa na to nie ma. To teoria skapywania, tyle że z góry skapuje nie bogactwo, a problemy. Deweloperowi nie spina się budżet więc tnie. Na czym? Tak jak mówiliśmy, na materiałach, ale też na wykonawcach. Twój zespół położy krzywo jedną płytkę, a on nie zapłaci ci połowy kasy.

Zobacz również: Eksperymentalny blok z PRL. Miał być domem dla 3 tysięcy ludzi

Krzywo położone płytki, tak samo jak lenistwo i skłonność do używek to w Polsce baza stereotypu robotnika i niezliczonych żartów. Tymczasem, jak piszesz, nie bardzo jest się z czego śmiać.

- Standardy pracy robotników budowlanych to kolejna patologia polskiej mieszkaniówki. Praca na budowie zawsze była u nas zawodem typu "kasa do ręki". Niektórym to pasowało, ale większość, w poszukiwaniu stabilizacji i lepszych pieniędzy, uciekła za granicę. Na exodus nałożyła się likwidacja szkół zawodowych i w efekcie mamy niesamowity deficyt robotników. Dziś każdy kto ma jakiekolwiek umiejętności, zarabia 10 tys. złotych za rękę.

- Brak rąk do pracy próbuje się łatać ściągając pracowników zza granicy. Już nie z Ukrainy, ale z Mołdawii, Gruzji, Filipin. Tacy są najlepsi, bo nie znając polskiego, nie potrafią dochodzić swoich praw. W książce opisuję śmiertelny wypadek, do którego doszło na budowie: urwała się lina, ciężki sprzęt przygniótł człowieka z Mołdawii. Sprawę umorzono, winnych nie ma. Ten przykład jest ekstremum, ale naruszenia BHP są u nas codziennością.  Gdy na budowie dochodzi do wypadku, robotnika wyrzuca się za bramę, uprzednio wciskając do ręki 500 zł i instruując, żeby na pogotowiu mówił, że w domu spadł ze schodów. Gdyby polskie budowy przestrzegały prawa pracy to 90 proc. z nich musiałoby przestać działać.

Mam wrażenie, że dyskusji o sytuacji mieszkaniowej w Polsce od lat towarzyszy ta sama atmosfera. Poczucie, że dochodzimy do ściany, że ceny są kompletnie przegięte, że drożej już być nie może, że jesteśmy o krok od kryzysu i pęknięcia bańki. Jesteśmy?

- 2008 rok pokazał, że kryzysu i pęknięcia ewentualnej bańki nikt nie jest w stanie przewidzieć. Dodatkowo, w przypadku polskiego rynku, rozregulowanego rządowymi dopalaczami, snucie jakichkolwiek prognoz jest szczególnie trudne.  Dr Adam Czerniak, ekonomista, twierdzi, że cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości trwają 14-15 lat, a my dopiero teraz, po raz pierwszy w historii, zataczamy pełne koło.

Co to oznacza?

- Że ceny będą się stabilizować, mieszkania wciąż będą drożeć, ale już nie tak gwałtownie.

Taniej nie będzie?

- To zabrzmi absurdalnie, ale naprawdę nikt z nas nie chce, żeby ceny mieszkań zaczęły gwałtownie spadać. Takie zjawisko oznaczałoby, że nasza gospodarka właśnie zalicza katastrofę. Deweloperzy zaczną schodzić z cen tylko w przypadku jednego scenariusza, tego w którym ludzi już kompletnie nie stać na mieszkania. Kiedy zarobki zatrzymują się albo zaczynają spadać, a my zmierzymy się z kryzysem, nie takim jak w zeszłym roku, gdy zdrożało masło, ale prawdziwym, w którym nie stać nas już na spłatę hipotek lub zaciąganie nowych zobowiązań. Owszem, wtedy ludzie, którzy zachowają pracę i kapitał, będą mogli kupić tanie mieszkania, ale to będzie jakieś 5 proc. społeczeństwa.

To, mam nadzieję, mało prawdopodobny scenariusz. Jaki jest ten realny?

- Rynek mieszkaniowy nie umrze, ale będzie gnił, produkując coraz droższe i coraz gorsze mieszkania. To będzie taka nasza codzienna, typowo polska katastrofa. Jak pisał Miłosz: "innego końca świata nie będzie".

Błyśnie nam na puentę jakieś światełko w tunelu?

- Raczej nie.

Na samym początku powiedziałeś, że klienci coraz częściej krytykują deweloperów, stawiają żądania, egzekwują swoje prawa. To chyba jest pozytywne zjawisko?

- Tak, faktycznie, udało ci się znaleźć coś optymistycznego. Wszystkim, którzy planują zakup mieszkania, doradzam, żeby pobawili się w detektywa. Niech sprawdzą poprzednie inwestycje dewelopera, jeśli kupują kolejny etap osiedla, które częściowo zostało już wybudowane, niech tam pojadą, pospacerują, pogadają z ludźmi, niech wezmą eksperta na obiór. Niech sprawdzą, na co wydają oszczędności życia, a może ich frustracja będzie mniejsza.

- Zastanawiam się też, czy praca zdalna nie sprawi, że będziemy mieć większą swobodę w wyborze miejsca zamieszkania. Może wyrwiemy się z zaklętego kręgu osiedli, wznoszonych w kilku największych miastach kraju?  Pochodzę z Pabianic i mam marzenie, że kiedyś wyrosną tam dobre, miejskie mieszkania, dostępne dla tych, którzy nie chcą mieszkać w metropolii. Płock ma ciekawy program mieszkaniowy, ma go Częstochowa. Dlaczego inne miasta nie miałyby inwestować w mieszkania, kierując do młodych ludzi komunikat: "jesteśmy fajnym, zielonym ośrodkiem, mamy wygodne, niedrogie mieszkania na wynajem, chodźcie do nas, zamiast wydawać na patodeweloperkę w Warszawie".  Jeśli miałbym gdzieś upatrywać nadziei, to w mądrych samorządach z małych miast, w rzutkich burmistrzach, którzy nie dadzą się uwieść deweloperce i wezmą odpowiedzialności za jakość życia mieszkańców swoich miast. Dużo dobrych rzeczy wydarzyło się w Polsce dzięki oddolnym inicjatywom. Może uda się i ta.

***

O cyku "Zamieszkanie"

Mieszka nam się źle. Kto wynajmuje - narzeka na czynsz. Kto kupił - na niepewność (bo czy uda się spłacić) i warunki kredytu. Kto żyje w nowym budownictwie - na niedoróbki, kto w starym -  na zużycie budynku. Wszystkim doskwiera niedobór przestrzeni, niefunkcjonalne układy lokali, niedostatek światła. Często nie podoba nam się też to, co poza domem - betonowa, nieprzyjazna, niedostosowane do potrzeb większości przestrzeń publiczna. Czujemy, że dobre, czyli komfortowe, estetyczne i higieniczne miejsce do życia staje się czymś coraz mniej osiągalnym, dostępnym tylko dla osób o najwyższych dochodach. 

Dlaczego tak jest? Czy to przepisy, czy brak naszej zaradności czy może praktyki graczy rynku mieszkaniowego sprawiają, że tak trudno zaspokoić potrzeby mieszkaniowe? Jak wyglądają prognozy na przyszłość? A może inspiracji należy poszukać za granicą lub w praktykach z przeszłości?

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę, to seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na te pytania.

O autorce:

Aleksandra Suława - absolwentka historii sztuki oraz dziennikarstwa i komunikacji społecznej. Z Interią związana od 2020 roku, obecnie team leaderka redakcji lifestyle. Za swoje teksty otrzymała nagrodę Kryształowe Pióro oraz nominacje do nagród Grand Press i Nagrody Dziennikarzy Małopolski. Od dawna interesuje się architekturą i urbanistyką, zwłaszcza w ich społecznym ujęciu. Lubi przyglądać się przestrzeni i temu, w jaki sposób wpływa ona na życie jej użytkowników. Wierzy, że dobrze zaprojektowane mieszkanie, dzielnica, miasto mogą w znaczącym stopniu przyczynić się do poprawy niemal wszystkich obszarów życia od samopoczucia, przez relacje społeczne po sytuację zawodową.  W realizowanym w serwisach Kobieta oraz Styl cyklu "Zamieszkanie" wskazuje warte naśladowania przykłady i przestrzega przed praktykami, których lepiej unikać.