Zamieszkanie: Wąskie, długie, niedoświetlone. Bloki nam puchną od mieszkań-produktów

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę.  Seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na pytania o jakość przestrzeni, w której żyjemy.

 ***

Aleksandra Suława: Kilka tytułów z ostatnich tygodni: "Ceny mieszkań w Polsce. Dobre wieści dla kupujących". "Mieszkaniowy trend się odwraca. Ceny spadły w połowie miast". "Ceny mieszkań spadają. Czeka nas festiwal obniżek". Mamy rewolucję na rynku mieszkaniowym?

Zofia Piotrowska: - Rewolucją bym tego nie nazwała, bo nie jesteśmy świadkami żadnej systemowej zmiany. Z rynku odpłynął kapitał: kredyty są drogie, zainteresowanie inwestorów spadło. Mniejsza jest też podaż, bo dopłaty z rządowych programów nie podgrzewają budowlanego szaleństwa. Deweloperzy zostali z tym, co mają do sprzedania, z dużą ostrożnością podchodząc do nowych inwestycji.

To może jednak doczekamy tej wyprzedaży? Skoro pewna pula mieszkań do sprzedania istnieje, a kupujących jest mniej?

- Pogląd, że im więcej mieszkań na rynku tym niższe ceny, jest mitem. Deweloperzy chętnie go powtarzają, ale przeczą mu liczby - boom budowlany z lat 2018-2022 był też boomem cenowym. Od 2000 roku w Warszawie zrealizowaliśmy 26 mln m2 powierzchni, to więcej niż przez pół wieku PRL. Budowaliśmy tak intensywnie jak w Londynie, intensywniej niż w Wiedniu i Berlinie. A im więcej budowaliśmy, tym bardziej drożało.

A teraz ceny wyhamowały. Trudno uwierzyć, że nie będzie to oznaczało większej dostępności cenowej.

- Zależy dla kogo. Dla osób, które mają oszczędności na wkład własny, wysokie dochody, rodzinę mogącą udzielić finansowego wsparcia, być może tak. Jednak dla tych, którzy znajdują się w gorszej sytuacji, obecny spadek cen niczego nie zmieni. Dodatkowo, jeśli rząd, zgodnie z zapowiedziami, powróci do pomysłu wsparcia kredytów w formie dopłat do wkładu własnego, rynek znów się rozgrzeje, a ceny podskoczą. Dzisiejszy spadek może więc okazać się epizodem. Jeśli chcemy zakończyć kryzys mieszkaniowy, musimy myśleć o rozwiązaniach długofalowych, a jedynym takim remedium jest budownictwo społeczne, czynszowe, nienastawione na zysk.

O tym mówi się od dawna. Tylko odnoszę wrażenie, że na mówieniu się kończy.

- Aktualne schłodzenie jest świetnym momentem, żeby wcielić te koncepcje w życie. Firmy budowlane będą dostępne, materiały tańsze, warto więc, by rządzący udzielili niekomercyjnym inwestycjom maksymalnego wsparcia. Ze społecznym budownictwem na przestrzeni lat rzeczywiście różnie u nas bywało. Był czas, gdy samorządy, towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe, nie realizowały niczego. Potem, gdy gminy mogły uzyskać 80 proc. dofinansowania inwestycji, inicjatywy odżyły. W tej chwili znów mamy do czynienia ze stagnacją - politycy debatują, czy przekierować środki na dopłaty do kredytów czy na budownictwo społeczne. A dla samorządów takie wsparcie byłoby błogosławieństwem. Pomogłoby też zatrzymać młodych u siebie. Powiedzieć: po co macie jechać do Warszawy, Krakowa, Gdańska, jeśli tutaj macie gdzie mieszkać?

Zobacz również: Bloki jak gwiazdy, jak bramy słońca. Jak za żelazną kurtyną budowano nowoczesność

To przyszłość, wracajmy do tego, co teraz. Budujemy rekordowo dużo, ale ilość nie idzie w parze z dostępnością. Dla kogo więc powstają domy?

- Na początku małe zaznaczenie: nasza wystawa dotyczy Warszawy i do jej sytuacji będę się odnosić. W ostatnich latach w stolicy owszem, dużo się budowało, ale to nie znaczy, że mamy wystarczającą liczbę mieszkań. Z badań wynika, że na jedną osobę przypadają 33 metry kwadratowe...

Zaskakująco dużo. Według tych wyliczeń para powinna mieszkać w 66-metrowym mieszkaniu. Nie znam ani jednej takiej pary.

- A rodzina z dwójką dzieci w 120 metrowym, co też jest rzadką sytuacją. Przygotowując wystawę, zaczęliśmy zadawać sobie pytania, gdzie gubi się ta przestrzeń? Może niedoszacowujemy liczby mieszkańców Warszawy? Może mamy dużo budownictwa jednorodzinnego albo rynek rozwarstwił się tak bardzo, że podczas gdy jeden kawaler mieszka na 250m2 w Browarach Warszawskich, wieloosobowa rodzina żyje w lokalu komunalnym, w którym na jedną osobę przypada 6 metrów pokoju? A może to kwestia pustostanów, których w stolicy może być nawet pół miliona? Albo mieszkań przeznaczanych na lokale usługowe? Przecież Śródmieście, które, z uwagi na infrastrukturę i ilość zieleni jest najlepszą dzielnicą do życia, wyludnia się najszybciej. Wystarczy spojrzeć na domofony - przy numerach mieszkań nie ma nazwisk, tylko nazwy firm i kancelarii. Odpowiedzi jest wiele, ale prowadzą do jednej konkluzji - powinniśmy nie tylko budować, ale też przyjrzeć się temu, jak korzystamy z zasobów, które już posiadamy.

Kiedy już lokal trafia na rynek, kto najczęściej jest jego nabywcą?

- Kiedyś głównymi nabywcami byli potencjalni lokatorzy, jednak ostatnie 10 lat to wzrost budownictwa inwestycyjnego. W 2019 roku 1/3 mieszkań w Warszawie była kupowana na wynajem lub jako inwestycja, w pandemii mogła to być nawet połowa. Profil nabywcy wpłynął też na rodzaj lokali, które trafiały na rynek.

W jaki sposób?

- Mieszkania nam się skurczyły. Lokal dwupokojowy, niezależnie od tego, czy ma 37 czy 45 metrów, można wynająć za taką samą cenę, ale kupić znacząco taniej. W Warszawie nigdy nie budowaliśmy dużych mieszkań, w latach 70. średnia powierzchnia wynosiła 40 metrów, dekadę później metraże dochodziły nawet do 80 metrów, jednak po kryzysie w 2011 znów zaczęły spadać. W tej chwili średnia powierzchnia nowego mieszkania w stolicy to 50 metrów, mediana mówi zaś o liczbie pokoi, wynoszącej 2,6. Najwięcej buduje się lokali 2-3 pokojowych, trochę jednopokojowych, jednak bardzo rzadko powstaje coś dla rodzin z dziećmi.

Zobacz również: Prujemy do kości i jakoś to będzie. Jak się remontuje domy z PRL?

Iloma pokojami powinna dysponować taka rodzina?

- Według definicji przeludnienia GUS, na jedną osobę lub parę powinna przypadać jedna sypialnia. Dzieci mogą mieszkać razem, ale tylko jeśli są tej samej płci, w przeciwnym razie po 12 urodzinach powinny otrzymać osobne pomieszczenia. Oprócz sypialni potrzeby jest też jeden pokój pełniący funkcję salonu, taka przestrzeń do wspólnych aktywności. Co ciekawe, według tych kryteriów kawalerka, nawet, jeśli mieszka w niej tylko jedna osoba, już jest lokalem przeludnionym.

Mieszkania nie tylko nam się skurczyły, ale i zmieniły kształt. Na wystawie można zobaczyć ewolucję typowego "M2" od Osiedla Koło z lat 1945-50 do dziś. To pierwsze ma duże okna, wychodzące na dwie strony, osobną kuchnię, łazienkę z oknem. Drugie - jednostronną ekspozycję, przechodni salon z aneksem i maleńki korytarzyk. Gdybym miała wybierać, wolałabym zamieszkać na Kole.

- To smutne, ale moi przyjaciele, pracujący w biurach architektonicznych, rzadko decydują się na zamieszkanie w bloku, który sami zaprojektowali. Zdecydowanie większe walory dostrzegamy w blokach z PRL, budowanych według normatywów. Zgodnie z ówczesnym prawem, każde z pomieszczeń musiało mieć określone parametry. Dla przykładu - pokój dzienny: 3m szerokości, sypialnia: minimum 2,5 metra, głębokość pomieszczeń nie mogła dwukrotnie przekraczać ich szerokości, obowiązkiem było zaplanowanie przestrzeni do przechowywania.  W 2018 wszystkie te wytyczne zniesiono, zostawiając tylko wskazanie, dotyczące minimalnego metrażu całego lokalu. Skutek? Sypialnie, w których nie jesteśmy w stanie przejść obok łóżka, aneksy kuchenne pozbawione światła dziennego, pokoje bez miejsca na wstawienie szafy i wiele innych bolączek.

Zobacz również: Te miejsca w mieście zna każda kobieta. Nocą budzą lęk

Na wystawie używacie pojęcia "moduł garażowy". Co ono oznacza?

- Kilka lat temu zmieniono regulacje, dotyczące podziemnych miejsc postojowych, żeby parkowało się wygodniej, zwiększono wymaganą odległość miejsca od słupa. A że ściany konstrukcyjne budynku stawiane są nad słupami, pociągnęło to zmiany w szerokości pokoi na kolejnych piętrach. Nagle okazało się, że musimy planować mieszkania w osi nie trzech, a dwóch miejsc parkingowych, lokale trzeba było więc zwęzić i wydłużyć. Aż głupio o tym mówić, ale w tej chwili plany mieszkań są bardziej uzależnione od regulacji dotyczących miejsc parkingowych niż od troski o jakość życia lokatorów.

Czy mam rozumieć, że więcej przepisów dotyczy wygodnego parkowania niż wygodnego mieszkania?

- Zdecydowanie. Często zaczynamy projekt osiedla czy budynku od efektywnego rozrysowania garażu podziemnego. A na wyższych kondygnacjach budynki już tylko nam puchną od długich, głębokich lokali.

Skąd to szaleństwo deregulacji?

- Prawdopodobnie z chęci zniesienia wszelkich barier krępujących swobodę inwestorów. Tak, żeby można było budować jak najwięcej. Polska nie jest jedynym krajem, w którym mieliśmy do czynienia z tego rodzaju zjawiskiem. Do podobnego rozluźnienia przepisów doszło w Londynie, jednak tam, gdy budownictwo osiągnęło naprawdę substandardowy poziom, burmistrz zrobił krok wstecz. W tej chwili rok w rok uchwala bardzo szczegółowe wytyczne, dotyczące dostępności balkonów, przewietrzania, wielkości pokoi.

- W Warszawie również mieliśmy inicjatywę, zmierzającą do wprowadzenia standardu mieszkaniowego dla budownictwa miejskiego. Ministerstwo również wprowadziło zmianę regulacji, w ramach których podjęto takie tematy jak przegrody między współdzielonymi balkonami, odległość budynku od granicy działki, wielkość placów zabaw. Nie poruszono jednak kwestii głębokości pomieszczeń i doświetlenia, czyli tych elementów, które mają największy wpływ na dobrostan mieszkańców.

Dlaczego?

- Pewnie dlatego, że ich wdrożenie byłoby o wiele bardziej skomplikowane.

Ale może gdyby budować według wytycznych tak szczegółowych, jak te z PRL, mieszkania byłyby jeszcze droższe?

- Normatyw PRL był kompromisem pomiędzy wygodą i efektywnością. Dziś, gdy wygoda musi ustąpić zyskom, mamy do czynienia z samonapędzającym się mechanizmem. Jeśli właściciel działki wie, że na jego gruncie może stanąć budynek z kilkuset mieszkaniami, to będzie chciał sprzedać ziemię jak najdrożej. Jeśli deweloper kupi drogo grunt, to będzie chciał sprzedać drogo mieszkania. Jeśli ceny mieszkań wzrosną, to właściciele działek podniosą swoje stawki jeszcze bardziej. Myślenie kategoriami zysku to błędne koło. Niedawno Warszawa chwaliła się, że sprzedaje stołeczne grunty za rekordowe ceny. Czym tu się chwalić? Z perspektywy dostępności cenowej mieszkań i jakości życia w mieście to przecież bardzo zła wiadomość.

Za wzór dobrej polityki mieszkaniowej lubimy stawiać Wiedeń. W jaki sposób stolica Austrii zbudowała dostępny zasób mieszkaniowy?

- Wiedeń przechodził kryzys mieszkaniowy w tym samym momencie co Warszawa - w międzywojniu, gdy setki tysięcy ludzi napływały ze wsi do miast. Tamtejsze początki budownictwa społecznego wiążą się z progresywną polityką fiskalną. Opodatkowano najbogatszych, by móc zbudować mieszkania dla wszystkich. Pobierano opłaty od dużych metraży, dodatkowego lokalu, posiadania samochodu, zatrudniania służby, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczano na budowę mieszkań. Zrealizowanego w ten sposób zasoby Wiedeń, w przeciwieństwie do miast polskich czy brytyjskich, nigdy nie sprywatyzował.

- Dziś, gdy presja inwestorów na budowę mieszkań komercyjnych jest duża, również nie rezygnuje ze swojej długofalowej polityki. W ramach tzw. mechanizmu prowizji społecznych przeznaczając na budowę np. poprzemysłowe tereny wymaga, by 2/3 powstałych tam lokali zostało przeznaczone na najem społeczny.  To też długofalowa strategia przyczyniająca się do obniżania cen gruntów.

Na wystawie pokazujecie, do czego mogłaby prowadzić całkowita komercjalizacja budownictwa mieszkaniowego. Projekty dwóch mieszkań z jednym wspólnym oknem. Garaż przerobiony na mieszkanie. Mieszkanie na 12 godzin, z którego pary lokatorów korzystają w systemie zmianowym.  Kawalerki z modułami powielanymi w nieskończoność. Patrzysz na te projekty jak na science fiction czy czarny, ale realny scenariusz?

- To wizje opracowane przez studentów wydziału architektury Uniwersytetu Artystycznego w Poznaniu. Choć chciałoby się myśleć o nich w kategoriach antyutopii pokazują, co może się stać, jeśli pozwolimy dalej toczyć się kuli deregulacji. Ja bez trudu mogę sobie wyobrazić, że czeka nas powrót do praktyk z międzywojnia, czyli wynajmowania nie mieszkań, a łóżek w mieszkaniach i to nie na wyłączność, a na zmiany. Zresztą wielu rzeczy nie trzeba sobie wyobrażać. Już teraz, w wyniku obchodzenia przepisów, powstają "luksusowe" kawalerki bez dostępu do światła słonecznego albo apartamentowce przy drogach szybkiego ruchu, udające budynki usługowe. Odejść od jakości można bardzo daleko, pytanie, czy chcemy na to pozwolić.

Wśród projektów są też pozytywne alternatywy, pokazujące, co mogłoby się stać, gdyby zysk przestał być priorytetem. Utopijne pomysły?

- Niekoniecznie. Studenci z Wrocławia zamienili w mieszkania budynki, które już posiadamy, a które przestały pełnić swoje dotychczasowe funkcje. Takie pomysły są realizowane, np. w Paryżu, gdzie w mieszkania społeczne przekształcono wielopoziomowy parking. Jednak najbardziej optymistyczną wizją są mieszkania bez zysków, społeczne, te, o których wspominałyśmy na początku rozmowy. Na wystawie pokazujemy realizację z Rybnika. Tamtejszy TBS zrealizował projekt zakładający nie tylko budowę mieszkań, ale też placu miejskiego, renowację zabytkowej tkanki, stworzenie lokali usługowych. Projekt mieszkaniowy jest tu tak naprawdę projektem urbanistycznym, służącym dużo większej społeczności niż tylko mieszkańcy osiedla.

Tym projektem zachwycała się cała Polska. Czynszowe osiedle wzbudziło emocje, które zwykle wywołują wielkie gmachy użyteczności publicznej.

- To pokazuje, że nasze myślenie o inwestycjach publicznych dla ogółu mieszkańców nie musi ograniczać się do kładek, muzeów czy parków. Można chwalić się świetnie zaaranżowanymi centrami lokalnymi, które przy okazji są budynkami mieszkalnymi. Myślę, że gdybym była samorządowcem Rybnika, to wybrałabym to osiedle jako widoczek na pocztówkę. Z takiego miejsca naprawdę można być dumnym.

Zdaniem potencjalnych lokatorów również? Przez lata mówiło się, że najem to wyrzucanie pieniędzy, że Polacy że wolą ciasne, ciemne, z kredytem, ale własne. Samo słowo "czynszowy" wywoływało negatywne skojarzenia.

- Wsparcie dla budownictwa społecznego nie oznacza, że musi być ono docelową formą zamieszkania. Może przecież być tylko etapem w tzw. karierze mieszkaniowej. Jesteśmy młodzi, wynajmujemy mieszkanie, zakładamy rodzinę, zbieramy na wkład własny, a potem kupujemy coś swojego. Może też być elementem polityki społecznej - coraz częściej pojawiają się pomysły budowy mieszkań służbowych dla nauczycieli, policjantów, pracowników transportu publicznego - grup zawodowych niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania miasta.

-  Kiedyś określenie "czynszowy" faktycznie miało negatywne konotacje, jednak klimat wokół budownictwa społecznego się zmienia. Dziś sprzeciw budzą raczej pomysły kolejnych dopłat do kredytów. Ludzie mówią: jeśli już mamy dopłacać do mieszkalnictwa, to inwestujmy w coś, co będzie wspólne, co posłuży przez lata, nam wszystkim.

Wystawa "Produkt Mieszkanie"

Zodiak. Warszawski Pawilon Architektury

Kuratorzy: Zofia Piotrowska, Łukasz Stępnik, Milena Trzcińska

Wystawa czynna do 16 lutego

***

O cyku "Zamieszkanie"

Mieszka nam się źle. Kto wynajmuje - narzeka na czynsz. Kto kupił - na niepewność (bo czy uda się spłacić) i warunki kredytu. Kto żyje w nowym budownictwie - na niedoróbki, kto w starym -  na zużycie budynku. Wszystkim doskwiera niedobór przestrzeni, niefunkcjonalne układy lokali, niedostatek światła. Często nie podoba nam się też to, co poza domem - betonowa, nieprzyjazna, niedostosowane do potrzeb większości przestrzeń publiczna. Czujemy, że dobre, czyli komfortowe, estetyczne i higieniczne miejsce do życia staje się czymś coraz mniej osiągalnym, dostępnym tylko dla osób o najwyższych dochodach. 

Dlaczego tak jest? Czy to przepisy, czy brak naszej zaradności czy może praktyki graczy rynku mieszkaniowego sprawiają, że tak trudno zaspokoić potrzeby mieszkaniowe? Jak wyglądają prognozy na przyszłość? A może inspiracji należy poszukać za granicą lub w praktykach z przeszłości?

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę, to seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na te pytania.

O autorce:

Aleksandra Suława - absolwentka historii sztuki oraz dziennikarstwa i komunikacji społecznej. Z Interią związana od 2020 roku, obecnie team leaderka redakcji lifestyle. Za swoje teksty otrzymała nagrodę Kryształowe Pióro oraz nominacje do nagród Grand Press i Nagrody Dziennikarzy Małopolski. Od dawna interesuje się architekturą i urbanistyką, zwłaszcza w ich społecznym ujęciu. Lubi przyglądać się przestrzeni i temu, w jaki sposób wpływa ona na życie jej użytkowników. Wierzy, że dobrze zaprojektowane mieszkanie, dzielnica, miasto mogą w znaczącym stopniu przyczynić się do poprawy niemal wszystkich obszarów życia od samopoczucia, przez relacje społeczne po sytuację zawodową.  W realizowanym w serwisach Kobieta oraz Styl cyklu "Zamieszkanie" wskazuje warte naśladowania przykłady i przestrzega przed praktykami, których lepiej unikać.