Ciemne, ciasne, ale własne. Jak nas kusi patodeweloperka?

Aleksandra Suława: - Mieszkałeś kiedyś w patodeweloperce?

Łukasz Drozda: - Patodeweloperka to katalog, więc odpowiedź będzie zależeć od tego, jak ostre kryteria zastosujemy. Jeśli surowe, to każde miejsce w którym mieszkałem, można w jakimś zakresie skojarzyć ze złymi warunkami zamieszkiwania, ale niekoniecznie były to produkty deweloperskie. Jeśli być bardziej wyrozumiałym, to w lokalu, który byłby jednoznacznym przykładem tego zjawiska mieszkałem raz, tyle że nie w Polsce, a w Kijowie.

Jak było?

- Ciasno - 12 metrów kwadratowych. To była część dawnej fabryki, przerobiona na coś w rodzaju aparthotelu, składającego się z wielu małych lokalików, mających osobnych właścicieli. Ciasnota panowała tak wewnątrz jak i na zewnątrz - brakowało przestrzeni wspólnych, w których można by wypocząć. Innymi bolączkami było niskiej jakości wykończenie, powodujące ciągłe awarie i cienkie ściany, stwarzające fatalny klimat akustyczny. Dalej: ogromny ślad węglowy budynku, ponieważ jedyną formę regulacji temperatury stanowiły oddzielne klimatyzatory dla poszczególnych lokali. Wreszcie: paskudna, szara okolica i niewydajny transport publiczny. Tak więc było tam wszystko, wszelkie cechy z katalogu patodeweloperki.

Zobacz również: Jak mieszkanie stało się luksusem?

Długo tam mieszkałeś?

- Miesiąc. W Warszawie w porównywalnie złym środowisku mieszkałem przez cztery miesiące, ale nie było ono budowane przez dewelopera, więc nie do końca spełniało kryteria.

Czyli raczej epizody. Beata Chomątowska, reporterka zajmująca się architekturą, wyliczyła kiedyś, że w blokach z PRL mieszało lub wciąż mieszka 12 milionów Polaków. Da się przeprowadzić podobny rachunek dla patodeweloperki?

- Tak, chociaż wymagałoby to zaawansowanej statystyki. Po pierwsze musielibyśmy ustalić na jakim etapie patodeweloperki się zatrzymujemy: czy wystarczą cienkie ściany, czy może skupiamy się tylko na przeludnieniu? Prawdopodobnie najłatwiej byłoby odnieść się do kwestii metrażu lokali, które przez ostatnie dwadzieścia lat powstały w modelu deweloperskim i próbować policzyć te mniejsze. Chociaż i w tym przypadku trudno jest ustalić ile osób tak naprawdę w nich mieszkało, bo przecież mamy i właścicieli, i najemców długoterminowych i sezonowych.

Jesteś w stanie podać orientacyjną liczbę? Pięć, dziesięć milionów?

- Deweloperzy wybudowali od początku lat 90. niespełna dwa miliony mieszkań. Ale powiedzenie, że chodzi o wszystkie z nich, oznaczałoby że nie ma nic poza patologią. Jednak gdybyś zapytała mnie, czy wybrane cechy patodeweloperki występują w większości tego typu mieszkań, to powiedziałbym, że raczej tak jest. Zatem na pewno więcej niż milion Polek i Polaków, być może nawet kilka milionów.

Zobacz również: Oto najbardziej kontrowersyjne osiedle w Polsce. Gdzie znajduje się warszawski Hongkong?

Mamy więc szacunek, a dałoby się stworzyć mapę? Są w Polsce mateczniki patodeweloperki i regiony od niej wolne?

- Jeśli są w Polsce miejsca wolne od patodeweloperki, to znaczy że są one wolne od zabudowy deweloperskiej w ogóle. Miejscami szczególnie narażonymi na to zjawisko są natomiast największe rynki nieruchomości. Kilka dni temu rozmawiałem ze znajomą architektką, jej zdaniem tego rodzaju matecznikami są Kraków i Warszawa. W obu miastach z rynku znika właściwie wszystko, łatwiej jest więc przepchnąć produkty o substandardowej jakości.

Warszawa i Kraków to dwa największe polskie miasta. Co buduje się w tych mniejszych np. Zielonej Górze, Bochni, Tychach, Bielsku-Białej?

- Małe miasto oznacza mały rynek deweloperski, bo nieruchomości nie są tam wystarczająco drogie, by przyciągnąć inwestorów. W mniejszych ośrodkach często większą rolę odgrywają spółdzielnie i drobni inwestorzy.

- Miejsca, które wymieniłaś to ośrodki około stutysięczne, dość duże by toczyła się w nich jakaś działalność deweloperska. W Zielonej Górze deweloperzy budują rocznie tysiąc mieszkań, z 1300 ogółem powstających, w Tychach - około połowę nowych nieruchomości. Jednak gdybyśmy przyjrzeli się jeszcze mniejszym ośrodkom, to w nich albo nie ma deweloperów w ogóle, albo skala ich produkcji jest o wiele mniejsza.

Zobacz również: Tu placu zabaw nie będzie. Witamy na osiedlu dla bezdzietnych

A jak jest z jakością? Jeśli buduje się mniej, to można sprzedać wszystko?

- Niekoniecznie, ponieważ w mniejszych miastach nie ma tak dużej presji na zasoby mieszkaniowe. Ludzie niechętnie przeprowadzają się do powiatowych miejscowości, bo wynajęcie tam mieszkania graniczy z cudem. Oczywiście, mieszkanie można by kupić, ale jak wiemy, jest to wielka decyzja inwestycyjna. Jeżeli traktujemy nieruchomość jako element kapitału akumulowanego przez całe życie, to lokal położony np. w Siedlcach nie będzie aż tak pewną lokatą jak mieszkanie kupione w dobrej lokalizacji we Wrocławiu lub Gdańsku.

Mieszkania ciasne, niskiej jakości, źle skomunikowane. Wznosi się je z pogwałceniem przepisów czy raczej z umiejętnym tańcem wokół nich?

- Raczej z tańcem i to o tyle nieskomplikowanym, że nasze regulacje są liberalne i mało precyzyjne. Dla mnie szokujące jest na przykład, że mamy przepisy, w myśl których minimalna powierzchnia mieszkania to 25 metrów kwadratowych. Tymczasem co roku w Polsce powstaje kilka tysięcy mieszkań mniejszych niż 25 metrów, a deweloperzy przyciśnięci pytaniami zakrzykują rzeczywistość twierdząc, że to nie miejsca do życia, a lokale inwestycyjne.

- Bulwersujące jest również, że nie mamy przepisów mówiących o tym, jaki powinien być układ wnętrza, tak by było ono właściwie doświetlane i przewietrzane. W efekcie powstają np. 80-metrowe lokale z oknami wychodzącymi na jedną stronę, w których komfort termiczny regulowany jest za pomocą klimatyzatorów. Takie szpachlowanie systemowych dziur prostymi rozwiązaniami technicznymi przynosi skutek nie tylko w postaci frustracji mieszkańców ale i większego śladu węglowego.

Zobacz również: Dziewczyny mówią: Koniec z pompą. Teraz budujemy dla ludzi

Katalog sztuczek, jak przypuszczam jest bogaty. Jesteś jednak w stanie podać jakiś najbardziej jaskrawy przykład obchodzenia przepisów?

- Można myśleć o czymś, co jest najmniejsze. W Warszawie najmniejszy wyrób mieszkaniopodobny, który trafił na rynek, miał bodaj 6,7 metra kwadratowego. Rekordzistą był jednak lokal w Koszalinie, liczący sobie 2,5 metra - fenomen na skalę nie tylko kraju, ale i Europy.

Są przepisy, których trzeba, przynajmniej w założeniu, przestrzegać, są i klienci, których trzeba zadowolić. Jak przekonać ich, że niskiej jakości budynek jest ich wymarzonym domem?

- Triki są różne: wyszukane nazewnictwo, grodzenie, stosowanie kojarzących się z prestiżem elementów wykończenia, wizualizacje wnętrz, mające sugerować jak bardzo są one ustawne.

Obserwujesz w tych praktykach jakieś sezonowe trendy?

- Tak. W ramach prowadzonego od kilku lat projektu badawczego zadawałem moim respondentom pytania, co zmieniło się na skutek pandemii. Okazuje się, że niewiele, ale rzeczą, którą wyraźnie zauważają deweloperzy, jest pragnienie zieleni. Dziś potencjalni nabywcy oczekują, że ich mieszkanie będzie miało mały ogródek albo przynajmniej balkon. Czasem odpowiedzią na owo pragnienie jest przyzwoity taras czy kawałek zieleni, jednak często przybiera ona formę tzw. klatki deweloperskiej, sprzedawanej pod szumnym hasłem ogródka.

Czym jest ta klatka?

- Bardzo małym terenem o powierzchni 15-20 metrów, ogrodzonym wysokim płotem. Całość często upchnięta jest z boku działki, tuż przy wysokiej ścianie, powodującej mocne zacienienie. W efekcie osoby, które marzą, żeby zaprojektować swój miniogródek z rabatką, warzywniakiem i miejscem do relaksu, mogą się rozczarować. To miejsca, w których mało co urośnie.

Dostrzegasz jeszcze jakieś trendy?

- Mamy mody, dotyczące tego, jak prezentowane są mieszkania. 10 lat temu królowało anglojęzyczne nazewnictwo, które dziś nie robi wrażenia. O wiele więcej jest "oaz", "enklaw", nazw nawiązujących do ekologii, nawet gdy budowa osiedla doprowadziła do likwidacji jakiegoś habitatu. Nie podkreśla się również faktu, że osiedle jest grodzone.

Zobacz również: A na dachu postawimy wille. Historia niezwykłego domu z Jastrzębia Zdroju

 Grodzenie powoli staje się przedmiotem wstydu, a nie pożądania.

- Owszem, w pewnych aspektach jest przedmiotem obciachu, wiele źródeł określa to rozwiązanie jako prymitywny sposób budowania prestiżu. Mimo tego klienci często oczekują ogrodzeń, a deweloperzy nie wyobrażają sobie, żeby budować inaczej. Co więcej, płoty paradoksalnie są racjonalne. Odpowiadają na logikę budowania tak gęsto, jak się da. Rozmawiając z mieszkańcami grodzonych osiedli, często można usłyszeć: "wiemy, że takie odcinanie się od świata nie wygląda najlepiej, ale przynajmniej jak jest płot i szlaban, to dziecko nie wybiegnie na ulicę". Kiedyś, zwłaszcza w latach 60., 70., modernistyczni architekci mieli na tyle dużą swobodę w projektowaniu, że mogli tworzyć rozwiązania, w których dziecko idąc do szkoły, czy przedszkola nie przecinało żadnej ulicy z ruchem kołowym. Teraz nie ma elastyczności, obracamy się w realiach, w których każdy metr kwadratowy ma przynieść zysk, więc przestrzeń trzeba ciąć płotami.

Zawarte w nazwach i wizualizacjach obietnice można składać bezkarnie? Słyszałeś kiedyś, żeby ktoś pozwał dewelopera za przepaść między oczekiwaniami, a rzeczywistością?

- Pozwy chyba najczęściej dotyczą sytuacji, w których deweloper zniknął, zabierając ze sobą pieniądze.

Czyli klasyczna historia z lat 90.

- Takie przypadki sporadycznie zdarzają się do dziś. W mojej dzielnicy mieliśmy w ostatnim czasie przykład budynku, w którym nie powstało piętro, choć sprzedano mieszkania, mające powstać na tej kondygnacji. Jednak dziś rozczarowania częściej wynikają z faktu, że oferty mieszkaniowe nie muszą być prezentowane w ustandaryzowany sposób. Deweloperzy mają więc spore pole do manipulacji w tym zakresie.

Na dole wizualizacji osiedla czy mieszkania zawsze można przeczytać, że "to nie jest to oferta w rozumieniu kodeksu cywilnego".

- Nie jestem prawnikiem wiec nie wiem, czy można pozwać kogoś za zmanipulowanie takiej "sugestii", ale wydaje mi się, że gdyby mocno się przyczepić, to jakieś formalne konsekwencje można wyciągnąć.

- Znam przykład warszawskiej inwestycji, która powstaje obok Trasy Łazienkowskiej, na terenie Kępy Gocławskiej. Inwestor posługuje się jednak określeniem "Saska Kępa", bo to miejsce kojarzy się z piosenkami Agnieszki Osieckiej, dzielnicą willową, lepszą lokalizacją. Po drugie, pokazując ofertę, prezentuje perspektywę małej ulicy, ignorując Trasę Łazienkowską. W ten sposób sugeruje, że jest to właściwie dzielnica willowa, zielona, zaciszna, podczas gdy w rzeczywistości tuż obok przebiega miejska autostrada.

- Używam tego przykładu dlatego, że nie mamy tu do czynienia z budownictwem tanim, a mimo tego inwestor decyduje się na takie działania, bo forma tego typu "sugestii" jest powszechna. Manipulacje dotyczą nie tylko prób sprzedaży lokalu inwestycyjnego na krakowskim Ruczaju, który jest jednym z symboli polskiej patodeweloperki, ale również inwestycji z wyższej półki.

Narzekamy od godziny. Jednocześnie ja znam całkiem sporo osób, które mieszkają w lokalach, mających mniej lub więcej cech patodeweloperki i są zadowolone. "To było najlepsze, co dostaliśmy w tej cenie", "Mały metraż, ale jest balkon", "Do centrum tylko 20 minut" - tak zwykle opowiadają o swoich mieszkaniach.

- Nie jestem psychologiem, ale pojęciem, którego użyłbym w tej sytuacji, jest dysonans poznawczy. Kiedy mierzymy się z nieprzyjemną sytuacją, musimy jakoś zredukować dyskomfort. Można go zmniejszyć na różne sposoby, na przykład reagując agresją. Jej formą jest sytuacja, w której ktoś wścieka się, gdy jego osiedle jest nazywane patodeweloperką.

Dziwisz się? Wziął kredyt na 30 lat, a w mediach mówią, że jego mieszkanie jest patologiczne.

- Nazywanie czegoś patodeweloperką nie oznacza, że mamy do czynienia z patologicznymi właścicielami lub lokatorami. To jest forma opisu cynicznych działań ze strony dewelopera! Wracając do dysonansu poznawczego - można poradzić sobie z nim nie tylko za pomocą agresji, ale również wyparcia. Udajemy, że czegoś nie ma, szukamy nie tyle dziury w całym, co całego w dziurze, zaczynamy sensownie tłumaczyć peryferyjność lokalizacji, obniżamy oczekiwania wobec otoczenia. Niedawno widziałem na Twitterze taką wyliczankę - ludzie wymieniali, co znajduje się w zasięgu piętnastu minut spaceru od ich domu. Chodziło o to, by sprawdzić, na ile ich miejsce zamieszkania pasuje do koncepcji miasta piętnastominutowego. Sporo osób pisało, że nie mają ani apteki, ani szkoły, ani przystanku kolejowego, ale wszystkie te miejsca i obiekty nie są im do niczego potrzebne. W ten sposób redukują dysonans, wypierają to, ile wad ma ich środowisko mieszkaniowe.

Padło tu wiele słów krytyki pod adresem deweloperów, a teraz ja wystąpię w roli adwokatki diabła. Dlaczego właściwie deweloperzy mieliby zaspokajać nasze potrzeby i oczekiwania? Kiedy kupuję sukienkę, kanapę, samochód, to nie oburzam się na producenta, że myśli o swoim zysku, a nie moich potrzebach.

- Generalnie zgadzam się ze stwierdzeniem, że myślenie o potrzebach i oczekiwaniach lokatorów, nie jest zadaniem dewelopera. On nie jest instytucją charytatywną, a skoro nie jest, to będzie oferować produkty wysokiej jakości inwestorom, dla których zapłacenie 20 czy 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy nie stanowi problemu. Bo dla takich klientów konkuruje się jakością. Z kolei tworząc ofertę dla osób mniej zamożnych, obniży standardy, żeby zrównoważyć koszty pracy, ziemi i materiałów. Patodeweloperka wynika przede wszystkim ze zjawiska dyskontu deweloperskiego, czyli oferowania mieszkań, które są sprzedawane po taniości, bo muszą gwarantować zysk przy niskiej cenie. Oczywiście, zdarzają się odpowiedzialne firmy deweloperskie, które z uwagi na dobro lokatorów pewne działania podejmują, a z innych rezygnują, jednak systemowo nie ma do tego zachęt i nie jest to standard.

- Nie powiedziałbym też, że wystąpiłaś w roli adwokatki diabła, tylko zadałaś normalne pytanie, pokazujące absurd tej sytuacji. Jeżeli wszystko budują deweloperzy i wszystko jest nastawione na zysk, to wiadomo, że kilkadziesiąt procent społeczeństwa zostanie za burtą. Albo całkowicie, albo wybierze mieszkanie za małe, ciemne, nieustawne.

Bo lepiej mieszkać na 25 metrach kwadratowych niż nie mieszkać nigdzie? Mówimy o "wyborach mieszkaniowych", ale czy to naprawdę są "wybory"?

- Są, tylko niesprawiedliwe. Jeśli postawimy się na miejscu osoby, dla której jedną opcją jest gniazdowanie we względnie wygodnym mieszkaniu konserwatywnych rodziców, którzy nie podzielają jej wizji życia, a mieszkaniem w czymś, co jest przymałe i pochłaniające zbyt dużą część budżetu domowego, ale daje niezależność, to decyzja nie zawsze będzie oczywista.

- Tego rodzaju wybory pokazują też absurd tego modelu deweloperskiego, jego niedostosowanie do nieprzewidywalności życia. Jesteś w stanie przewidzieć rozpad związku, niepełnosprawność, nagłe obniżenie dochodów i inne sytuacje, wymuszające zmianę miejsca zamieszkania? Nikt tego nie potrafi! Dlatego bezsensowny jest model, w którym wszystko kupujemy na własność. Podejmowanie takich decyzji ma sens dla osób zamożnych, ale nie dla tych, dla których zakup wiążę się z zaciągnięciem wieloletniego kredytu. Jeśli jeszcze kupisz mieszkanie w dobrej lokalizacji w Krakowie czy Warszawie, to nawet przy konieczności przeprowadzki nie stanie się ono pętlą na szyi, prawdopodobnie uda się je zbyć bez większego kłopotu. Jeśli jednak zakredytujemy się na mieszkanie w Myszkowie, Kartuzach czy innej niewielkiej miejscowości, a komplikacje życiowe zmuszą nas do przeprowadzki, to wydostanie się z takiej sytuacji, będzie bardzo trudne i bardzo bolesne.

Biednych ludzi nie stać na tanie rzeczy, a niebogate społeczeństwo stać na kiepskie mieszkania? Kto w dłuższej perspektywie zapłaci za ciasnotę, betonozę, grodzenie, łanową zabudowę?

- Zapłacimy wszyscy, tyle że na różne sposoby. Za łanową zabudowę zapłacą młodzi ludzie, którzy będą narzekać na trudne dorastanie i przyspawanie do samochodu rodziców. Zapłacą też ich rodzice, których budżety będą drenować wydatki na paliwo. Za małe metraże zapłacą nie tylko mieszkańcy takich lokali, ale również ich otoczenie. Osoby doświadczające deprywacji mieszkaniowej, wkurzone, sfrustrowane, często są gorszymi partnerami, rodzicami, pracownikami, szefami. Za budowanie na peryferiach zapłacimy wszyscy, bo złe projektowanie podnosi koszty polityki transportowej. To cały system powiązań, których skutki będziemy odczuwać przez lata, na różnych polach.

Gdzie będziemy mieszkać za 30 lat? W 15-minutowym mieście z mieszkaniami o niskim czynszu? Czy może w lokalach na peryferiach miast, kupowanych na kredyt albo wynajmowanych od wielkiej korporacji?

- 30 lat to bardzo długi okres, ale spróbujmy sformułować jakąś prognozę. Za trzy dekady na pewno dotkliwie odczujemy skutki zmian klimatycznych, szczególnie w miejscach o bardziej zagęszczonym, patodeweloperskim osadnictwie. Na pewno więcej będzie się wynajmować - wraz ze zmniejszającymi się możliwościami nabywania nieruchomości - to oczywisty kierunek. Czy przejdziemy do modelu megakamieniczników? Aktualne trendy wskazują, że to prawdopodobne, jednak pewną blokadę może stanowić fakt, że w Polsce nie mieliśmy takiego momentu startowego jak np. Niemcy Wschodnie lub Czechy, gdzie w krótkim czasie masowo sprywatyzowano nieruchomości. U nas własność jest rozdrobniona, trudno ją komasować. Portfel inwestycyjny dużych firm dopiero się kształtuje, muszą go dopiero wybudować deweloperzy.

Znajdzie się w tej prognozie coś pozytywnego dla lokatorów?

- Uważam, że racjonalnym kierunkiem na przyszłość byłoby rozbudowywanie mieszkań komunalnych i TBS-ów oraz stworzenie ostrzejszych regulacji dla prywatnych inwestycji, tak by ograniczyć skalę ich negatywnego oddziaływania na znaczną część mieszkańców. Jednak czy tak się stanie w ciągu następnych 30 lat? To wróżenie z fusów.

- Jednocześnie zaznaczam, że nie chciałbym zakładać najbardziej pesymistycznego scenariusza. Historia uczy, że najgorsze przewidywania nie zawsze się nie spełniają, a aktualne trendy, wcale nie muszą być wyrokiem na przyszłość. Dziś wydaje nam się, że grodzone osiedla w Polsce będą istnieć po wsze czasy, że patodeweloperka jest wieczna, a przecież oba te zjawiska są z nami zaledwie od trzech, a na masową skalę od dwóch dekad. To jest nic z perspektywy historii urbanizacji. Pamiętajmy, że coś, co wydaje nam się bezalternatywne, niekoniecznie musi takim być.

dr Łukasz Drozda - urbanista i politolog, adiunkt na Wydziale Stosowanych Społecznych i Resocjalizacji UW oraz wykładowca w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. W lutym nakładem wydawnictwa Czarne ukazała się jego książka "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce".