Wrzucił klucze do skrzynki i zniknął. Jak się wynajmuje mieszkanie w Polsce?

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę.  Seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na pytania o jakość przestrzeni, w której żyjemy.***

"Ostrzegam! Oszuści wynajmowali od nas mieszkanie, zapłacili tylko kaucję i za pierwszy miesiąc. Wymienili zamki". " Najemcy z czwórką dzieci i psem. Po trzech miesiącach zostawili mieszkanie jak po dziesięciu latach użytkowania". "Nie płacą, nie odbierają telefonów. Od początku awantury"; "Uciekli i zostawili syf. Zadłużenie na 6400 plus kanapa do wyrzucenia" - na forach dla właścicieli mieszkań takich historii są setki. Najem zwykł uchodzić za łatwy pieniądz. Niesłusznie?

Katarzyna Trojanowska-Janik*: - Najem to biznes, a w biznes zawsze trzeba wkalkulować ryzyko - takie podejście polecam.

Możemy oszacować skalę ryzyka? Historie podobne do tych powyższych to margines czy norma?

- Margines. Większość sporów między wynajmującym i najemcą dotyczy problemów życia codziennego: kto wymienia żarówkę, kto naprawia pralkę, czy po zakończonym najmie należy malować mieszkanie. Rozgłos zyskują jednak opowieści skrajne, one działają na wyobraźnię. Później przychodzą do mnie klienci i mówią: "mam lokal, który stoi pusty, chciałbym go wynająć, ale boję się, że odzyskam zdewastowane mieszkanie albo nie odzyskam go wcale".

W samym Krakowie około 60 tys. mieszkań stoi pustych. Ponoć właśnie przez obawy właścicieli.

- W całej Polsce takich mieszkań są dwa miliony. Oprócz historii o dewastacjach, odstraszająco działają też nagłaśniane od dwóch lat przypadki "dzikich lokatorów", osób które kiedyś, owszem, podpisały umowę na mieszkanie, ale od dawna nie regulują opłat i przebywają w lokalu mimo wypowiedzenia umowy .

- Choć najemcy często o tym nie wiedzą, polskie prawo chroni ich w ogromnym stopniu. W układzie właściciel - lokator, to ten drugi jest silniejszą stroną.

Zobacz również: "Może się ugnie, ale przecież nie zawali". Tak powstają polskie osiedla

"Trzeci świat", "Przepisy z PRL" - tak o regulacjach dotyczących najmu mówią właściciele.

- Dzisiejsze przepisy wywodzą się z czasów wcześniejszych niż PRL - z międzywojnia. Od tego czasu wprowadzono zmiany,  po części zwiększające jeszcze bardziej prawa lokatorów. Dla przykładu, w reakcji na działania tzw. "czyścicieli kamienic", którzy zamurowywali okna, odcinali wodę, rozmontowywali schody, w kodeksie karnym pojawił się zapis, zakazujący podejmowania działań zmierzających do "wygonienia"  osoby korzystającej z lokalu. Regulacja, choć potrzebna, została sformułowana w taki sposób, że dziś można ukarać każdego kto próbuje pozbyć się nieuczciwego najemcy. Obecnie właściciel nie może np. zmienić zamków czy rozwiązać umowy z dostawcą prądu bez ryzykowania odpowiedzialności karnej.

Czyli może niewiele.

- W niektórych europejskich krajach najemcy są chronieni jeszcze bardziej. Jakiś czas temu było głośno było o zjawisko "okupas", z którym mierzyli się Hiszpanie ( w wyniku prawa, które pozwala na szybką eksmisję, tylko w przeciągu 48 godzin od nielegalnego zajęcia lokalu, doszło do bezprawnego przejęcia ponad 100 tys. mieszkań. Ludzie ze strachu przed "okupantami" bali się opuszczać swoje domy np. na wakacje czy okres pobytu w szpitalu. W wielu przypadkach prawowici właściciele musieli płacić "okup" w wysokości kilku tysięcy euro, by odzyskać swoje mieszkania z rąk dzikiego lokatora - przyp. red.)

Zobacz również: Eksperymentalny blok w Katowicach. Miał być domem dla 3 tysięcy ludzi

Dobrym remedium na strachy jest ostrożność i wiedza. Jak u nas z tą ostatnią?

- Coraz lepiej, chociaż wciąż świadomość dotycząca praw i obowiązków w układzie właściciel-najemca jest niska. Regularnie słyszę od klientów: "piętnaście lat wynajmuję mieszkanie i nic o takim, a takim zapisie nie wiedziałem".

Szczególnie popularne mity?

 - "Umowa najmu jest prosta. Ściągnę ją z internetu i wszystko będzie ok" - to mój ulubiony mit, prostą drogą do problemów. Najem nie jest prosty, tylko pełen pułapek, a umowa zawierająca nieprecyzyjne, niekonkretne, niezgodne z prawem zapisy, nie uchroni nas przed kłopotami. Są też osoby, które twierdzą, że najlepiej umowy nie zawierać wcale. "Jeśli niczego nie podpiszę, nic nie będzie mnie z lokatorem wiązać" - mówią. Tyle że umowę najmu można zawrzeć słownie, smsem, mailem więc zobowiązanie zostaje, nie ma za to śladu po ustaleniach dotyczących np. wysokości czynszu czy okresu najmu.

Historia mojego znajomego: wraz z żoną i dzieckiem mieszkali w domu wynajętym bez umowy, właściciel co miesiąc przychodził do nich po czynsz. Aż pewnego dnia przyszedł i powiedział, że do końca miesiąca musza się wyprowadzić. Bez uprzedzenia, bez okresu wypowiedzenia.

- Wyprowadzili się?

Tak.

- A nie musieli. Jeśli umowa ustna najmu nieruchomości jest zawarta na okres ponad roku, a przy umowie ustnej nie możemy tego zweryfikować, to uznaje się ją za umowę na czas nieokreślony, czyli za najmniej korzystną dla właściciela. Jeżeli najemca regularnie płaci czynsz, nie niszczy lokalu, nikomu go nie podnajmie, budynek nie wymaga generalnego remontu, musi zdarzyć się cud, żeby umowę na czas nieokreślony skutecznie wypowiedzieć. Jedyną podstawą jest chęć zamieszkania właściciela w lokalu, a nawet wtedy okres wypowiedzenia może trwać trzy lata. Tak więc twoi znajomi naprawdę nie musieli się spieszyć.

- Innym popularnym, a szkodliwym mitem jest ten o rzekomych korzyściach tzw. najmu na pokoje. Kojarzysz?

W mieszkaniu mamy dwa pokoje, właściciel wynajmuje jeden z nich, a drugi pozostawia dla siebie. Ponoć dzięki temu nie traci kontroli nad lokalem.

- A w przypadku kiedy najemca okazuje się kłopotliwy, właściciel do pustego pokoju wprowadza kogoś jeszcze bardziej kłopotliwego. To też potencjalna pułapka. Jeśli ów niewynajęty pokój naprawdę jest wyłączony z użytku, zamknięty na klucz, to w porządku. Jeśli jednak na kartce zapiszemy, że właściciel wynajmuje tylko jeden pokój, a w rzeczywistości pozwala najemcy korzystać z całego mieszkania, mamy do czynienia z zapisem pozornym. Gdyby wynajmujący rzeczywiście próbował wejść do tego pomieszczenia lub kogoś w nim ulokować może narobić sobie problemów.

Zobacz również: Te miejsca w mieście zna każda kobieta. Nocą budzą lęk

Zanim dojdzie do podpisania umowy musimy znaleźć najemcę. Wystawiamy ogłoszenie, umawiamy spotkanie, potencjalny lokator przychodzi obejrzeć lokal. Istnieją sygnały, które podczas takiego spotkania można uznać za ostrzegawcze?

- Małomówność. Jeśli potencjalny najemca ani nie ma pytań dotyczących lokalu ani nie chce odpowiadać na nasze, dotyczące np. powodu przeprowadzki czy branży w jakiej jest zatrudniony, to powinno wzmóc naszą czujność. Osoba, która wchodzi do mieszkania i już od progu mówi: "biorę", często nie płaci nawet pierwszego czynszu albo od razu podnajmuje lokal innej osobie. Niepokojącą jest tez prośba o rozłożenie kaucji na raty, nieważne dokumenty albo strój, nielicujący ze standardem mieszkania.

Ostanie brzmi nieco dziwnie.

- Wyobraź sobie sytuację, w której ktoś bardzo elegancko ubrany interesuje się wynajmem mieszkania w wyjątkowo niskim standardzie, mówiąc że wykorzysta je na własne potrzeby mieszkaniowe. Niepokojące, prawda? Chciałoby się zadać kilka pytań. Nie bójmy się ich stawiać. Dla mnie kluczem do bezpiecznego najmu jest rozmowa wynajmującego z najemcą, zweryfikowanie, czy my się w ogóle potrafimy się dogadać.

- Dobrą praktyką jest też przeczytanie umowy z najemcą punkt po punkcie. Z doświadczenia wiem, że gdy najemca słysząc o obowiązkach, karach umownych, odsetkach, wydaje się być przerażony ich perspektywą, lepiej jeszcze raz rozważyć udostępnienie mu swojego mieszkania.

Samotni rodzice, rodziny z dziećmi, właściciele zwierząt, studenci - te grupy uchodzą za najbardziej kłopotliwych najemców. Stereotyp znajduje w potwierdzenie w prawdzie?

- Zdecydowanie nie. Samotna mama z dwójką dzieci może być osobą odpowiedzialną, która zawsze przeleje czynsz na czas, podczas gdy, zdawałoby się bezproblemowy, zamożny kawaler, co weekend będzie organizował w lokalu huczną imprezę, a o opłatach zawsze zapomni. Nie ma reguły. Studenci? Sama przez całe studia wynajmowałam z koleżankami mieszkanie i nigdy nie doszło do konfliktu z właścicielem. Co do zwierząt zaś - ani razu nie spotkałam się z sytuacją, zwierzę zniszczyłoby lokal. Niszczą ludzie.

- Stereotypy są najróżniejsze. Kiedyś przeczytałam, że najgorsze grupy to, oprócz wspomnianych już studentów, to fryzjerzy i kelnerki. Dlaczego? Nie mam pojęcia. Na pewno nie na podstawie faktów.

Ryzykownych grup więc nie ma, a czy są ryzykowne typy lokali? Np. niewielkie mieszkanie w niskim standardzie z większym prawdopodobieństwem przyciągnie problematycznego lokatora?

- Jeśli mówimy o tanim miejscu w bardzo niskim standardzie to owszem, w takim przypadku ryzyko wystąpienia problemów jest wyższe. Prawidłowość nie działa jednak w drugą stronę - wysoki standard i prestiż nie chronią przed kłopotami. Znam historię o eleganckim lokalu, do którego wprowadził się zamożny najemca. Tyle, że wprowadził się z założeniem, że nigdy za ten lokal nie zapłaci. I rzeczywiście - zalegał z czynszem od pierwszego miesiąca.

Opowiem ci jeszcze jedną anegdotę. Mam koleżankę, nazwijmy ją "Basia", która na co dzień mieszkała za granicą, a swoje mieszkanie - właśnie jedno z tych w wysokim standardzie - wynajmowała. Pewnego razu podpisała umowę z elegancką dziewczyną, która oglądając mieszkanie konsultowała się z mężem przed telefon. Basia wyjechała z Polski, czynsz wpływał na konto, wszystko zdawało się być w porządku. Jednak pewnego dnia do Basi zadzwonił sąsiad mówiąc: czy pani wie, co się dzieje w tym lokalu? Tam jest chyba agencja towarzyska. Zaiste, była. Umowę udało się rozwiązać, dziewczyna się wyprowadziła. Jednak gdyby nie telefon od sąsiada, Basia nie miałaby pojęcia o biznesie. To prowadzi mnie do pytania: Jaką kontrolę ma właściciel nad tym, co się dzieje w mieszkaniu?

- Ograniczoną. Wynajmujący nie może na co dzień wchodzić do lokalu albo wchodzić pod nieobecność najemcy. Wynajmujący ma jednak prawo do okresowych przeglądów stanu lokalu,   zawsze pod obecność najemcy. Warto korzystać z tej możliwości i np. raz na kwartał zajrzeć do mieszkania. W ten sposób nie będziemy zaskoczeni tym, co zastaniemy po wyprowadzce lokatorów. Wynajmujący ma również prawo do doraźnego przeglądu lokalu, w szczególnie uzasadnionych powodów, również wyłącznie pod obecnośc najemcy. Pod nieobecność najemcy, może wejść tylko w sytuacjach zagrożenia lokalu, np. zagrożenie pożarem czy zalanie, ale musi to zrobić w asyście służb.

Sporo narzekamy na lokatorów, a przecież i właściciele miewają swoje grzeszki. Na przykład wymagania w rodzaju: nie wieszać obrazków na ścianach, nie brać prysznica po 22, nie robić prania przed 7 rano, nie zapraszać gości... Coś, oprócz fantazji, ogranicza tego typu katalogi?

- Zakres obowiązków lokatora np. odmalowanie ścian, pranie dywanów, gruntowne sprzątnie po wynajmie, można doprecyzować w umowie. Ja jestem zwolenniczką precyzyjnego określania kto wymienia żarówki, kto naprawia cieknące krany, a kto płaci za reperację pralki, bo tego drobiazgi najczęściej są przyczyna konfliktów.

- Jeśli zaś chodzi o zakazy typu: "żadnych gości", "żadnego nocowania rodziny", moim zdaniem naruszają one zasady współżycia społecznego. Trzeba pogodzić się z tym, że jeśli oddajemy komuś lokal w najem, ma on prawo korzystać z niego w stopniu niemal takim samym jak właściciel. To jego dom, a w domu można wieszać obrazki, przyjmować gości, robić pranie i brać kąpiel kiedy chce.

Czytałam kiedyś ogłoszenie, w którym właściciel zakazywał wykonywania pracy zdalnej.

- Mogło chodzi o strach przed nadmiernym zużyciem prądu. Analizując umowy najmu, spotkałam się z zakazami podłączania sprzętu o konkretnej mocy, które w praktyce wykluczały np. włączenie odkurzacza. Ludzie są przerażeni tym, że najemca zużyje sporo prądu, nabije potężny rachunek, zniknie i nie zapłaci.

W dzisiejszych czasach można "zniknąć"?

- Takich, którzy próbują nie brakuje. Kiedy zaczynałam zajmować się najmem, historiami które najbardziej mnie zadziwiały były właśnie te o lokatorach, którzy wrzucili klucze do skrzynki i słuch po nich zaginął. Zdarzają się i tacy, który nawet nie fatygują się do skrzynek, po prostu zostawiają otwarte mieszkania i odchodzą. Co ważne - w takiej sytuacji umowa wcale nie wygasa. Najemca powinien nadal płacić czynsz, a właściciel nie ma prawa nikomu lokalu wynająć.

To co ma zrobić?

- Wejść, najlepiej w obecności świadka, zabezpieczyć lokal, wymienić zamki, a jeśli lokator wróci - wydać mu nowe klucze.

"Znikający lokator" to jedna skrajność. Drugą jest ta, w której najemca lokalu nie chce opuścić.

 - Taka sytuacja może trwać latami, zwłaszcza przy umowie na czas nieokreślony. Wszystkie popularne zapisy w rodzaju "w przypadku opóźnień w regulowaniu płatności, umowa jest rozwiązywana ze skutkiem natychmiastowym" są nieważne. Ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle reguluje kiedy i z jakich przyczyn można wypowiedzieć umowę najmu.

Kiedy więc?

- Na przykład kiedy najemca nie reguluje płatności przez trzy okresy rozliczeniowe. Po tym okresie wynajmujący może skierować do niego pismo, wyznaczając dodatkowy miesiąc na zapłatę. I dopiero wtedy, jeśli lokator nie zapłaci całości w tym terminie, możemy wypowiedzieć mu umowę. Okres wypowiedzenia wynosi miesiąc.

Łatwo policzyć, że cała operacja trwa pięć miesięcy.

- A to często nie jest koniec. Jeśli lokator nie opuszcza mieszkania, musimy wszcząć postępowanie o eksmisji. W obecnych realiach taka sprawa w sądzie będzie trwała dwa, trzy lata, a jeśli danej osobie przysługuje lokal socjalny - jeszcze dłużej.

Nieciekawa perspektywa.

- Stąd zainteresowanie najmem okazjonalnym, rozwiązaniem które zyskało popularność po nagłośnieniu spraw "dzikich lokatorów". W tym przypadku najemca składa przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do opróżnienia i wydania lokalu oraz wskazuje adres lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie eksmisji. Dzięki temu, gdy wypowiemy umowę, a najemca lokalu nie opuszcza, pomijamy kilkuletni proces sądowy. Musimy tylko uzyskać klauzulę wykonalności, co powinno zająć kilka dni. Udajemy się z nią do komornika, który dokonuje eksmisji albo do wskazanego w akcie notarialnym lokalu albo - jeśli np. najemca utraci prawo zamieszkania we wskazanym lokalu - do noclegowni czy schroniska. W tym wypadku nie ma mowy o prawie do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego.

Jak często spory między właścicielem i najemcą kończą się w sądzie?

 - Dość często. Zwykle wtedy, gdy spór między stronami wyjątkowo się zaogni albo gdy zaległości, czy to z powodu nieuregulowanych rachunków, czy niezwróconej kaucji są znaczące.

Kto zwykle wygrywa?

- Jeśli chodzi o zaległość w czynszu, to wynajmujący powinien wygrać sprawę, chociaż na wyrok i tak trzeba będzie poczekać kilka lat. Gdy mamy do czynienia z kaucją, sprawa robi się bardziej skomplikowana. Sąd zaczyna rozpatrywać, czym jest owo mgliste, ale często wpisywane w umowach "normalne zużycie" Czy plama na kanapie to normalne zużycie? I co to w ogóle za kanapa? Ile jest warta? Ma dziesięć lat, czy rok? Powołuje się biegłych, a sprawa się ciągnie.

- Czasem nawet wyrok nie kończy tematu. Kiedy klienci mówią mi, że najemca porzucił lokal, zalega z czynszem, a na adres wynajętego mieszkania przychodzą pisma od komorników, to wiadomo, że ta osoba jest niewypłacalna. W takim wypadku odradzam proces. Szkoda czasu i nerwów.

Podsumujmy: sfrustrowani wynajmujący, niezadowoleni najemcy, ciągnące się latami spory, "historie grozy" na forach, mieszkania puste "bo strach wynająć", a wszystko w dużej mierze przez przestarzałe przepisy. Ktoś myśli nad ich zmianą?

- W ubiegłym roku Rzecznik Praw Obywatelskich wnioskował w tej sprawie. Podobne postulaty pojawiają się co jakiś czas, jednak moim zdaniem w tej materii na razie nic się nie zmieni. Nikt nie będzie usprawniał procedury eksmisji, jeśli państwo nie ma gdzie ulokować eksmitowanych. A to nie zmieni się tak długo, jak długo nie będzie państwowego czy samorządowego budownictwa,  zwiększania liczby lokali socjalnych.

Nie myślałam, że dyżurna bolączka polskiej sytuacji mieszkaniowej - brak alternatywy dla komercyjnego budownictwa - da o sobie znać i tutaj.

- A jednak. Według mnie brak dostępnych mieszkań jest główną przyczyną problemów. Mając do wyboru alternatywę w postaci niekomercyjnych mieszkań, najemcy nie musieliby mierzyć się z dziwnymi żądaniami prywatnych właścicieli. Właściciele zaś, wiedząc że procesy o opróżnienie lokalu przebiegają sprawnie, bo nie trzeba latami czekać na lokal zastępczy, nie obawialiby się dzikich lokatorów. Lokatorzy, w przypadku eksmisji nie trafialiby na bruk. Zniknęłyby ciągnące się latami procesy. Byłoby po prostu normalniej.

* Katarzyna Trojanowska-Janik, adwokat. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, w szczególności w najmie lokali mieszkalnych i użytkowych oraz w sporach z deweloperami. Prowadzi własną Kancelarię Adwokacką. Udziela się w mediach społecznościowych, gdzie uczy jak bezpiecznie i zgodnie z prawem wynajmować lokale mieszkalne.

***

O cyku "Zamieszkanie"

Mieszka nam się źle. Kto wynajmuje - narzeka na czynsz. Kto kupił - na niepewność (bo czy uda się spłacić) i warunki kredytu. Kto żyje w nowym budownictwie - na niedoróbki, kto w starym -  na zużycie budynku. Wszystkim doskwiera niedobór przestrzeni, niefunkcjonalne układy lokali, niedostatek światła. Często nie podoba nam się też to, co poza domem - betonowa, nieprzyjazna, niedostosowane do potrzeb większości przestrzeń publiczna. Czujemy, że dobre, czyli komfortowe, estetyczne i higieniczne miejsce do życia staje się czymś coraz mniej osiągalnym, dostępnym tylko dla osób o najwyższych dochodach. 

Dlaczego tak jest? Czy to przepisy, czy brak naszej zaradności czy może praktyki graczy rynku mieszkaniowego sprawiają, że tak trudno zaspokoić potrzeby mieszkaniowe? Jak wyglądają prognozy na przyszłość? A może inspiracji należy poszukać za granicą lub w praktykach z przeszłości?

"Zamieszkanie"  - autorski cykl realizowany przez Aleksandrę Suławę, to seria wywiadów, reportaży i felietonów, w których autorka wraz z zaproszonymi ekspertami, poszukuje odpowiedzi na te pytania.

O autorce:

Aleksandra Suława - absolwentka historii sztuki oraz dziennikarstwa i komunikacji społecznej. Z Interią związana od 2020 roku, obecnie team leaderka redakcji lifestyle. Za swoje teksty otrzymała nagrodę Kryształowe Pióro oraz nominacje do nagród Grand Press i Nagrody Dziennikarzy Małopolski. Od dawna interesuje się architekturą i urbanistyką, zwłaszcza w ich społecznym ujęciu. Lubi przyglądać się przestrzeni i temu, w jaki sposób wpływa ona na życie jej użytkowników. Wierzy, że dobrze zaprojektowane mieszkanie, dzielnica, miasto mogą w znaczącym stopniu przyczynić się do poprawy niemal wszystkich obszarów życia od samopoczucia, przez relacje społeczne po sytuację zawodową.  W realizowanym w serwisach Kobieta oraz Styl cyklu "Zamieszkanie" wskazuje warte naśladowania przykłady i przestrzega przed praktykami, których lepiej unikać.